说起来丢人，我承认，我之前没去过海南。

这次海南之行，一为探城探盘，二为东粉儿寻找投资机会和价值洼地，三为粉丝寻找好的海南房产。

我去了。

本打算花5天时间来个环岛探城探岛游，可惜东哥具备萧敬腾的“呼风唤雨”能力，把台风招来了。大雨滂沱，高铁停运，仅探了文昌和海口城市和楼市。

其中，成效最大者为海口。

来，搬个小板凳，听东哥给你娓娓道来我眼中的海口城市及楼市。

敬重提醒：本文有黄金屋！

坐好了，开讲：

传说中的海口

从小我都知道，海口是中国美丽海岛海南岛海南省省会，椰城之乡。

后来，我知道：海口虽然是最早的经济特区之一，经济还是不好。房价不高，没有三亚高。听说，海南人懒。

在去海南之前，我特意做了基础功课，了解了基础信息：

“海口，别称“椰城”，海南省省会，国家“一带一路”战略支点城市，北部湾城市群中心城市，地处海南岛北部，东邻文昌，西接澄迈，南毗定安，北濒琼州海峡，是海南省政治、经济、科技、文化中心和最大的交通枢纽。

海口地处热带，是一座富有海滨自然旖旎风光的南方滨海城市。自北宋开埠以来，已有近千年的历史。海口于年12月9日建市，年4月23日解放。年4月13日，海南建省办经济特区，海口成为海南省省会。

海口气候舒适宜人，生态环境一流，空气质量常年位居全国重点区域（京津冀、长三角、珠三角）和74个城市（直辖市、省会城市、计划单列市）之首，城市绿化覆盖率达43.5%，被世界卫生组织选定为中国第一个“世界健康城市”试点地。

海口市分为秀英区、龙华区、琼山区、美兰区四个区，截至年末，全市常住人口.6万人。年国民生产总值达到亿元，约占全省GDP（亿元）的31%。”

是的，这是我们对于海口的初判断：

省会。海滨城市。蓝天绿水。旅游。无雾霾。

这是关键词。

还有关键词：

1、人口很少。常住人口才多万，对于我们习惯了人多的河南人来看，简直是地广人稀。

2、GDP低。我大郑州年GDP是亿，而海口是亿。我们是他的6倍+。

3、城市光环没有三亚闪亮。

从海南全省空间关系和城市群关系，再看看海口。

海口是海南省第一大城市，虽然整个大在我们眼里感觉其实很小。海口是北部湾经济带的核心城市，也是年新提出来的海澄文一体化的核心城市。

这是新的机会。

我的探城逻辑

海口是有历史的。海口的城市空间发展和中心发展也在不同的时期有不同的变化。从历史时期在南渡江渡口的旧州镇到琼山府城镇，完成了历史时期的中心变化。解放后海口的城市空间集中于现在老城区一带。-年，海口填建滨海大道，城市西向发展空间打开。同一时期，海口北部海甸岛地区也开始填海造地，沿海地区逐渐形成了一定规模的建设。从年代的建特区开始，海口进入城市快速发展期。

关于过去，我们就不说了。说新的海口。

我对于一个新的陌生城市的探访逻辑是：我习惯找一个区域的省委省政府和市委市政府区位。一般，他们要么是这个城市的老城区核心，要么是新发展区域的核心。

比如，海口市。

省委省政府同样位于国兴大道北侧，相聚3公里。

对，这两个区域，就是海口的两个核心组团。中心城区组团和长流组团。

海口城市规划及城市空间布局

上图是海口城市规划图。当然，这个版本是版，也是最新的。

海口总体城市设计总目标为“滨海花园、魅力椰城”；

空间设计定位为：

面向国际的滨海“秀”城；

凸显生态的花园“绿”城；

健康宜居的活力“乐”城；

根植本土的魅力“名”城；

城市风貌定位为：

海滨风采、田园风境、现代风尚、本土风情。

海口市域的总体空间结构为：北城南野、城园交融、横向分层。

由北向南依次形成滨海旅游度假、城市生产生活、生态休闲文化、特色观光农业四条功能带。

主城区空间结构以“东融、南控、中调、北优、西强”为原则进行空间格局控制。

1、东部江东组团强调城乡建设与山水田园景观环境的融合，彰显休闲度假的特质，与中心组团及长流组团形成差异式发展；

2、南部以生态绿廊控制城市发展边界；

3、中部城市腹地调整功能结构，提升宜居宜业；

4、北部提升滨海地区的城市面貌和空间品质，使城市发展重心北移至滨海地区；

5、西部长流组团发挥发展的主观能动性和与中心组团的互动性，强化自身相对独立的城市结构。

轴带贯通：打通“二横五纵”的城市主干脉络，完善城市空间结构，形成复合城市功能、交通、景观的连续线性支撑体系。

“二横”的骨架道路分别为滨海大道及其东延线、国兴大道-海秀路及其西延线，

“五纵”其中四条骨架道路分别为长海大道、丘海大道、滨江东路、兴洋大道，另有与人民大道-五指山路-朱云路连线重合的空间发展廊道。

拥海聚心：在城市空间发展轴带与廊道交汇处形成城市中心，加强公共服务设施建设，努力形成多层次的城市综合服务中心体系。在滨海地区形成长流起步区、秀英港、海口湾、南渡江口四大综合功能片区，展现海口作为现代港口城市和国际滨海都市的城市形象特征。

构建“一主三副”4个城市级公共中心，包括国兴大道市公共中心、西海岸城市副中心、秀英-金贸城市副中心、南渡江口城市副中心。

1、市公共中心汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能，主要突出面向岛内的综合服务功能；

2、西海岸城市副中心汇集市级行政办公、商贸会展、旅游度假等多种功能，拓展岛内的服务功能，同时承担面向岛外的服务职能；

3、秀英-金贸城市副中心汇集旅游休闲、会展博览、商业购物、商务办公、康体娱乐等多种功能，面向高端消费，补充与拓展城市主中心功能；

4、南渡江口城市副中心汇集旅游服务、康体娱乐、商业休闲等多种功能，成为岛内旅游重要的集散中心、服务中心和消费中心。

小结：

1、我能想象出来，对于一个没去过海口的读者朋友而言，读上面这些文字是多么的无趣。但这是认知的基础。

2、我们了解一个城市的发展、投资，一定要了解政府规划的重心和核心，并从中找到价格洼地。比如海口，我们可以得出基本的判断是：海口城市发展肯定是优化中心城区组团，一心两翼，分别往江东组团和向西长流组团发展。

海口中心城区组团已经成熟和成型；长流组团是过去几年的发展重心；那么，未来的一个发展方向就是江东组团——因为他紧邻南渡江，一江之隔就是海南省委，还有待开发的稀缺资源。然后，你就发现了重点。

3、海口城市空间结构，从西往东分别是长流组团、中心城区组团、江东组团。主体南北道路分别是：滨海大道—永庆大道、粤海大道、长彤路—火山口大道、永万路、丘海大道、龙昆南路、白龙北路—海府路—海口联络线、滨江路、琼山大道、白驹大道—海文高速。

东西主干道主要是：滨海大道、海秀快速路—国兴大道、南海大道—红城湖路、椰海大道、海口南绕城高速。

其中，椰海大道和南绕城高速之间大部分就是海口城市隔离绿带。这个很牛。

所以说，海口和深圳非常像：东西长，南北窄。似乎这是海滨城市的共性。

4、从自然风景资源来看，海口沿北部海边的资源无疑是最好的：临海。但几乎无更多可开发用地。城市资源最好的是国兴路省委省政府沿线，这里是海口的新CBD区域。有点像郑州的郑东新区金水东路沿线一代。摩天大楼、机关单位、星级酒店、市政广场、省图书馆省博物馆省歌舞剧院等资源。而传统的国贸区域和明珠广场区域是过去时代的辉煌，目前来看，貌似有点过时了——有点像深圳罗湖的感觉——同一个时代的产物。

5、貌似，海口也是要往东往西两侧发展了。但我看到了海口内在的蓬勃力量，这是省会城市的力量。后面再谈。

海口楼市

我对海口楼市，之前略有