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价格历史最高，海南房价正式跨入1万/㎡时代，一线优质海景房跨入3万/㎡时代

当前的现实是，海南已经没有低于1万/㎡以下的房子，如果有，那不是洼地，那是没有投资价值。也没有低于3万/㎡的一线优质海景房，如果有，绝对不是一线，也绝对不优质。所以整体上，我把项目分为：靠海不靠海来阐述。①靠海海口省会城市，海南经济政治文化中心，项目望不望海，靠不靠海不是最重要，所以海口望海项目不多，在这里我不做过多描述。三亚如果是一线望海，没有5万/㎡想也不用想，如果是海棠湾，6万/㎡也只能是二线望海，而且几乎也没有什么货。海南东线一线望海的房子，除了文昌外，都至少在3万/㎡以上，哪怕紧挨文昌的琼海博鳌，有一线望海楼盘既然叫价3.2万/以上。那么纬度更低、海景更好的万宁，尤其是陵水的一线海景房价格就更加可想而知！海南西线一线望海的房子，至少在1.8/㎡万以上，哪怕它是在海景并不突出的的儋州和昌江。而对于紧挨海口的澄迈，和紧挨三亚的乐东，一线望海，至少在2万/㎡以上。②不靠海海口不望海的、非核心地段的房子，至少在1.5万/㎡以上；而地段稍微好一些，卖到2万/㎡也是很普遍的事。三亚哪怕是离海很远，离市中心也不近的吉阳区北，功能上你可以理解为一线城市的近郊区，也是3万/㎡起步东线整体项目靠海但是产品离海有2公里左右的房子，除了文昌外，妥妥也在2万/㎡左右或以上；西线离海10公里左右不望海的房子，哪怕开发商的名字你完全没听过，哪怕项目是只有不到10栋房子的小项目，也至少在1.2万/以上。大家不要去看海南整体的房价地图，没有意义。因为它把所有离海远，甚至是在县城的项目都统计了进去，因为这些地方本身价格低，所以就会拉低整个海南的均价，而这些地方都是没有购买价值的。海南真实的且有价值的房子的房价，就参考我刚才对海南房价的整体描述。而这一刻海南的现实是，可能你听到的消息已经觉得它的房价很贵了，但是等你去到项目看的时候你发现只有更贵。如果把海南整个省当做一个主体，或者当做一个大城市。从GDP的数值（年：亿）来衡量评判，海南顶多是一个三线城市。而从房价的数值来衡量评判，海南完全可以算一个强二线城市，房价甚至在武汉、成都、苏州这些城市之上。所以，你说现在海南的价格有没有被透支，我很明确的说有。但是会不会再现年的楼市崩盘、年的楼市连环下跌呢？我也很明确说不会。现在海南已经不是当年的海南，中国的购房群体也不是当年的购房群体。十九大提出的当前的社会发展矛盾已经变成人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展的矛盾。此刻的中国刚好处在旅居养老的风口，在国民强劲的旅居养老购房支撑下，政府控制土地拍卖，开发商控制商品房供应，海南楼市会持续维持当前的高价运行，用时间去修补这波价值透支和价值空间搭建。那么，你再问我现在海南有没有投资价值呢？我也很明确的说有，因为人们对美好生活需求只会愈演愈烈。当然，部分区域和项目会存在一些项目稀缺性、信息不对称性、时间节奏点、未来购房需求演变等方面的因素，导致现在价值还没有被价格完全被填平（我们考察就是要找到这样的项目进行投资）。同时，房地产作为资金蓄水池这个特殊性，它的价格往往都是跑在价值之前，而如果你想等到它的价值完全符合当前这个价格的时候，它已经又去到更高的价格了。2

海南一系列政策下，导致住宅项目更稀缺

①严控拍地，禁止海岸带一线土地用于商品住宅开发海南最有价值的房子就是靠海岸线的房子。海南整个海岸线长约.8公里，刨去岛屿海岸线，其中自然岸线长度约.5公里。但是仅有.7公里可供开发利用的自然砂质海岸线。而当前已经开发利用达公里以上，接近一半了。（年数据，现在只会更多）而国家海洋局印发的《海岸线保护与利用管理办法》明确提出。截止年，海南省自然岸线保有量不得低于55%。也就是几乎可以直接说，海南以后将很少再有一线海岸土地拍卖了。去年9月28日海南省政府已经明确：海岸带可供开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。直白来说是什么意思呢？也就是海南以后再也不会批一线望海的项目和产品了。所以导致现在海南靠海项目，尤其是看海的项目和产品，已经成为超级抢手货，价格贵不说，一经推出，几乎是一扫而空。所以为什么东线除文昌外，只要是一线望海的产品都在3万/㎡以上，而且价格贵是一回事，更重要的是大家都缺货，一些有货的要么是设计奇怪的公寓，要么就是在提前交钱认筹等摇号而且还不能做按揭。②停止批建㎡以下的商品房住宅去年9月29日，海南政府颁布政策：停止批准套型建筑面积在平方米以下（含平方米）的商品住宅建设，包括酒店式公寓。那么很明显的一点是，因为面积抬高，未来海南买房的总价和门槛也越来越高，很多以前买得起海南房子的人现在未必买得起了。说白了海南也在赶人，同时也在吸附支付能力强的优质客户。而因为这个政策，我在考察中看到最直接的一点：很多几乎快要买断货的项目，后期的地也未见动工，也没有明确的后期报建规划。事实上，面对必须全都建㎡的新规划，开发商心里也没底，毕竟全部都得找有㎡以上购买能力的客户并不是那么容易。所以，当前海南开发商都心照不宣的暂不急着开发新地块，进一步加剧了市面上现存可售货量更少，在这样的背景掩护下，当前的剩余可售货量就可以更加快速并且高价的出货。海南的项目盈利节奏本身就是一年饱两年饥，而这一刻，至少在饥饿来临之前必须要吃到最饱。3

海南而立之年，面临的挑战和机遇，未来发展值得期待

①海南建省30周年，而立之年会有大动作海南从独立建省至今，已经到了而立之年。从今年的2月2号外交部向全球推荐海南就可以看出，海南今年的发展必定会有大动作。个人认为海南的大变局会主要围绕“国际旅游岛、自贸岛”这两个核心概念来展开：1.高达56个国家和地区将直接免签进入海南岛，推动海南岛成为亚洲，乃至全球真正的度假之都，体现真正的国际旅游岛之概念落地。2.博彩业将逐渐在海南岛内开放，将成为全国唯一的博彩业集聚之地。一个以国际旅游度假闻名的国际胜地，博彩业似乎已经成为标配。（这个事情已经传闻已久了）3.将打造全国最大的海洋自贸区，离岛免税及国际服务更加便捷。据悉目前海南自贸区方案已经上报中央，海南自贸区将会拥有更多的优惠政策，不仅包括离岛免税商品，同时还将包括更多的国际娱乐场合及国际医疗服务。今年是海南国际旅游岛10年规划（-）的倒数第3年，客观来说海南过去7年的发展的确有点差强人意。现在已经离国际旅游岛快要交作业的最后3年，海南岛一定会奋起直追，至少不能辜负国际旅游岛这个美名，而且在本届政府说到就要做到的强执行的作风下，海南的发展还是很值得期待。②取消部分市县GDP考核指标，着力发展服务业等特色产业年12月25日，海南宣布取消了除海口、三亚、洋浦、儋州、文昌、琼海、澄迈之外的12个市县GDP、工业、固定资产投资的考核，形象地说，就是让“打篮球”和“踢足球”分场比赛。再直接的说除了刚才提到的7个城市外，其他的城市不需要像过往那样过度依赖房地产来发展GDP，自然而然对于这个城市的CEO——市委书记，他的业绩考核不再直接与GDP挂钩。那么他对这个城市的发展思路就不会再像以往一样重点发展地产（过去地产对GDP贡献大），甚至会逐步从地产往一些高端服务业、旅游休闲等发展，打开新局面。这对海南是个非常好的事情，不能因为过度的开发商品房而毁掉海南的生态，留住绿水青山，才是海南最大的金山银山。挣钱的事情交给大陆，花钱就到海南岛花，这就是海南最好的发展出路。基于这个政策，一方面让我看到了海南商品房的更具价值性，物以稀为贵，以后少开发商房子多保护环境和发展服务，海南的房子就会更具率居养老价值。一方面，如何突破房产依赖，打造新型服务业或其他特色产业发展新局面，对海南也是一个挑战。③旅居养老需求强喷，如何服务和留住上岛人群是挑战截止到年，中国65岁的老龄人口已经达到1.6亿，占总人口率的11.4%，国际标准，当一个国家或地区65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。很显然，我们已经是一个老龄人口国家。而面对这种养老需求井喷之下的中国，必须要有一个气候舒适、环境优美、空气优质、医疗条件优越的地方来满足这种巨大且强劲的养老需求。而海南除了医疗条件还有待改进之外，其他三大要素，我相信它说它排第二，没人敢说自己排第一（云南躲在背后不敢出声）。的确，要想承接好这种井喷的养老需求，海南必须还要在医疗条件上发力。海南省政府已经明确提出将医疗健康产业打造成海南的一张金字招牌，而且已经把该产业确定为省的“十三五”期间加快发展的12个重点产业之一。只有多万人口的海南，年海南岛进出航空旅客超过4多万人次，按人口比例，海南已然是航空大省。今年春节，因为大雾游客大面积滞留海南，飞机票高达1万多一张而且还一票难求。很多人看到的可能更多是负面，第一联想到的是海南的旅游服务承载能力还是个巨大的短板。而我第一反应想到的是:海南发展背后的巨大机会。如果仅仅是大雾而人不多也就是来海南度假过节的人并不是那么多，怎么会导致接近2万辆自驾游的车排长龙堵在港口等待离岛呢？看看年海南的旅游数据，全年接待游客量达万人，同比增长12%，比GDP增长要快两倍。入境游提前3年完成接待百万人次的目标，全年接待入境游客．94万人次，同比增长49．5％。春节期间在海南，几乎所有酒店都是满员，甚至是很多小区的无一间空房出租。这些数据和现象背后的不就是强劲的旅居需求在支撑吗？在互联网时代，最关键也是基础的指标就是流量，先不管你的流量转化能力如何，但是首先你得给我保证有流量。很明显，海南在旅居养老板块，就是当前中国最红的流量小生。有这么强大旅居养老需求支撑，海南接下来要做的的确是要补齐短板，如何服务好这些人群且让他们能够再次回头，这个就非常关键。以上的分析都是海南的基本面分析，投资一个区域的房产，最基本和最核心的就是这些基本面：也就是这个地方有没有长期发展的价值和空间，对于房地产，最核心一点就是人口。很显然，有国家的政策做支持，中国旅居养老人口的需求在推动，海南国际旅游岛服务能力的打造提升，再加上土地的稀缺和商品房的供不应求，长远来看海南的房产整体上是有很强投资价值的。从宏观分析上，可以把海南整个省当做一个主体来看待；而从买房落地执行上，海南的确也是分成了18个县市（除三沙），但并不是每个城市和区域都有投资价值。所以第二部分要给大家分析海南的区域价值分析。

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海南沿海9城区域价值分析海南共有18个县市（除三沙），12个沿海，6个居内陆。本次考察我们只选取了沿海9个城市进行踩点分析，包括：海口、澄迈、临高、乐东、三亚、陵水、万宁、琼海和文昌。这些城市的排列顺序也是我们此行考察的顺序。海南地图▼很显然，6个内陆城市及其剩下的3个沿海城市，我都认为投资价值不高，所以直接都已经排除在考察名单之外。下面，我简单的对这些城市做一下区域价值分析总结。1

海口

整体价值：海口是海南的省会，经济政治文化交通中心，海口的价值除了旅居养老之外再多了一层支撑：万当地人口的自住需求支撑。而海口的相对纬度位置偏高（海南最北）、海景及海水的优质程度非常一般、望海住宅大多朝北等因素之下，海南的刚需自住价值要大于旅居养老价值。换句话说，海口的旅居养老价值在整个海南里，并没有很强的优势，只能排在一个中间位置。在旅居养老价值上海口不如三亚陵水万宁，而在自住刚需上又强过海南所有城市，在海南住宅90%都是岛外人购买的市场现状下，海口房价均价在1.5万/㎡是个合理值，也是客观价值的真实反映。3万/㎡＞1.5万/㎡＞1万/㎡。建议：追求最好旅居养老度假体验的，可以不用考虑海口。追求生活便利、考虑长居发展的，投资房产更偏保守的可重点考虑海口。


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