继续还未如愿见着不朽就把自己先搞丢

越过山丘才发现无人等候

喋喋不休再也换不回温柔

——李宗盛《山丘》

去年的故事，充满了数据。

今年的故事，涛声依旧，依然会重复去年的套路。

在端上那不再热乎乎的数据之前，先说说最近读到的一篇地产人士的文章。

文章的作者用轻松诙谐的笔触、云淡风轻地回顾了海南十年地产的变迁，讲述了一个海南地产人“活在当下”的故事。

“不要为明天忧虑，因为明天自有明天的忧虑，一天的难处一天当就够了”，这个“活在当下”的故事却不是这个意思，它说的是明天的钱还不知道在哪里，一天要赚足一天的钱。一鸟在手，胜于十鸟在林。

这个故事的意思，简单粗暴地翻译，就是：有得捞时就赶紧捞，错过这个村就没那个店。

作为地产业人士，作者最后未免要为海南地产人喊一嗓子：“地产人这十年，给海南做出了巨大的贡献，也极大改善了居民的生活水平。他们的努力，不应该被不公平的一笔抹杀。”

这一嗓子让我想起十年前的一件小事，那时有位朋友问：“你们那建了那种政府建的房子吗？”虽然当时还没完全搞清楚她问的到底是怎样的房子，还是简单粗暴进行了回复，大意是：“这种便宜轮到我们来占吗？”

过不了多久，那一幢幢房子就拔地而起，又过不了几年，这其中的一些房子要转让的消息就到处飞。

这个故事告诉人们：信政府，得永生。

海南地产人，曾经在这个小岛披荆斩棘开疆辟土，如今颇有点英雄落寞的况味。但瘦死的骆驼比马大，再说，即便受捶了一下，海南地产这骆驼也没怎么瘦。年，海南地产业的从业人员总数仅占全省从业人员0.75%，但贡献了相当于当年全省GDP31.34%的营业收入。

凤尾鱼翅换成五香鳜鱼，慢慢也就习惯了，何况前面那些年很多人已经赚得盆满钵满。

地产业没有原罪，地产业也没多高尚，无论干哪一行，大家都只是混生活讨口饭吃。

让人们慢慢习惯的，还有居高不下的房价。

海南省年4月的房屋销售数据显示，今年1-4月累计销售的成交均价大约是1.58万元/m2。

也就是说，在年的销售面积和销售额分别只有年峰值数据的三分之一强和不到一半的情况下，海南的房屋成交均价仅仅同比下降1.65%。

说明一下，这里的价格是各种类型的房子大杂烩一般揉一块算出来，更适合用来看趋势。

这两年，海南的开发商都在哭诉元的限价根本赚不到钱，那边厢，则是数量庞大的刚需在哀叹买不起房。乌泱泱一大片的瓜众中，铁定买不起的早绝了念头直接躺下，最难受的是那一部分不上不下的群体：入市吧，口袋就掏空了，万一失业断供咋办？不入市吧，又唯恐房价又蹭蹭往上涨。

很多人，不仅不敢去想象地产人士的“活在当下”，连“活着”都很艰难。

在去年的故事里（海南的房价还会涨多少？），我列举了一些指标的数据，下面先看看时至今日，这些指标发生了怎样的变化？

固定资产投资和房地产开发投资年，海南省的固定资产投资和房地产分别同比下降9.20%和22.06%，固定资产投资的降幅是房地产投资减少造成的，扣除房地产投资部分，固定资产投资同比还略有增长。随着房地产投资的同比下降，年房地产投资占固定资产投资的比重也由上一年的47.49%下降到40.77%。但是，这一数据，仍然高于年房地产泡沫中的34.72%。海南的房地产投资占固定资产比重，自从年超过年的水平之后，一路狂飙，近两年的降温，只是将狂飙的速度迈降到了迈。房地产业没有原罪，房地产对海南的经济做了巨大贡献，但同时也为海南挖下一个巨大的坑。这个市场的参与者，有政府、开发商及营销公司等各类中介公司、投资（投机）客、刚需、居住改善需求者，如果所有人都抱着良好的愿望，政府希望实现居者有其屋的理想状况、开发商及各类中介机构希望实现盈利获得发展，投资（投机）客希望手里的货币得到增值（至少不会贬值），刚需者和改善居住需求者希望以合理的价格买到称心的房子，为何实际的情况是，除了少部分人，似乎多数人都像是已被放在火上烤了？设想这样一种情境：如果你手里有一套房子，几年前是以1万块的单价买入，现在市场价格已经涨到3万块，你现在打算把房子卖掉，你会认为3万块的价格太高，以这个价格卖掉于心不忍，就在考虑合理的成本和利润之后会以低于市场价格比如是2万块的价格卖吗？一定没有人会这么干，所有人都会选择以3万块卖掉房子，这笔交易中没有强迫，双方都是自愿的，有何不可？但是，这样的交易，会不会也是一种对接盘者的掠夺呢？这个时候，买家的反应很耐人寻味。没有人强迫买家去交易，买家的交易完全是自愿的，买家不是傻子，为什么愿意以3万的价格购买几年前只有价格1万的房子？答案是，首先买家还有购买能力，其次是买家认为这笔交易尽管价格太高但仍然有利可图（比如房价还会继续上涨），所以，他仍然选择参与游戏。再回头看卖家，能认为卖家在掠夺吗？卖家当初买房子，只是在保护自己手里的钱的购买力。如果他几年前不花1万的价格买这个房子，他现在就是那个花3万买的买家。这是一个不断地寻找下家接盘的游戏。要么参与掠夺，要么被掠夺。莫斯科不相信眼泪。问题是：这个游戏是因何而开始？为什么它会出现？以及它能一直进行下去吗？下面先更新去年的数据，同时补充新的指标。海南省住户存款款情况毫无悬念地，年海南省住户贷存比超过60%，达到了63.09%。今年1-4月，贷存比也有61.98%。住户贷款的增量从年已连续两年下降，从年的峰值.65亿元，降到年的.4亿元，年不出意外，其增量将不会超过亿元。住户贷款增量减少的背后，是海南房地产市场交易的迅速降温，而还在不断企高的贷存比则表明，海南住户的购买力已越来越多被冻结在房产消费上。再考虑日益明显的贫富分化，如根据招行发布的客户数据，98%的人只占据50%的财富，而这98%又恰恰是房产消费的主力军，那么一算，这部分人群的贷存比就更高了，岛内刚需还有多少购买力呢？这事关那个关键的问题：这个游戏还能继续下去吗？刚需的情况可以通过另一个数据来了解：公积金新增贷款人数海南省住房公积金贷款情况公积金贷款中的首次申请贷款人群是实实在在的刚需。海南省各年发放公积金贷款的笔数从年起连续两年下降，在年有了一个回升但仍然低于年之前各年的新增笔数。而首次申请人数的占比，从年起，已连续两年下降，从年的95%.35%降到年的75.36%，但是由于年新增笔数同比增加，当年首次申请公积金贷款的绝对数量比年多了大概大约0人。看起来，刚需的新增来源，只能靠新落户人群续命了。另一个维度看，年，缴存公积金的人群中，只有16.37%的人进行了贷款。多数缴存了公积金的人，都没有买房能力。数据刷到这里，还都只是海南的数据，显得格局太小，抱负也不够大，下面刷一个二十年来一直在狂飙的数据：M2。M年，全国的M2余额是13.46亿元，到年末，这个数字已经变成.65，是年的15倍，远超过GDP的增速。今年1-4月，M2增量已经达到的10.7亿元，相当于年增量的三分之二，今年四月末的M2余额也就随之突破万亿元，达到.35万亿元。这种情况，用四个字来概括就是：大水漫灌。但是，随着体量的增大，剂量也需要增大才能达到原先的效果。打个比方，8年，4万亿差不多是当年M2余额的10%，但现在需要20万亿才能达到10%的比例。之所以要提到这个牛气轰天的数据，是因为它与故事中的“游戏是如何开始”这个问题相关。下面继续刷数据。土地供给海南省年设定的“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”在年执行得较好，但在年出现反弹，至少海口市是这种情形。年全年，海口市一共出让住宅用地.1公顷，比年多了近公顷。但紧接着的年，这一要求又得到了严格的执行，海口市今年至今出让的土地中，一块住宅用地都没有。为什么海南要限制住宅用地的供应？这或许从历年在建工程面积的变化中找到部分答案。海南省历年房地产开发情况房地产开发的各个环节，拿地、施工、竣工、销售，都要经历至少2-3年的时间，各个环节对相关政策反应速度自然不一样，峰值出现的时间点也不一样。就海南的情况而言：

“本年购置土地面积”的峰值出现在8年；

“待开发土地面积”的峰值则要推迟到年；

“当年竣工面积”的峰值出现在年；

销售的峰值出现在年，而后由于年的限购，销售于年起已连续以每年近乎腰斩的降幅连续下降了两年。

新开工的峰值处在年，施工总面积出现在年。

开弓没有回头箭，在盖的房子，只有两种结果，要么烂尾要么盖好上市销售。没有人愿意自己的房子烂尾，于是就出现了以下状况：当年海南省的房屋销售面积降到年的水平时，还在施工的房屋面积却已经是年施工面积的3.4倍。年年末，海南省还有.56万平方米的房屋在施工，其中必然有80%以上是住宅。按照年的销售面积计算，海南省得需要11年才能消化这些房屋。就这个问题，还可以再算算账：

年海南省城镇居民人均住房面积是32.1平方米；

年海南省城镇居民大约是.81万人；

由此得年海南省城镇住宅现房总建筑面积为万平方米，当年海南在建房屋施工面积为.56万平方米，假设其中90%是住宅，则当年住宅在建面积为.10万平方米，相当于当年现房总建筑面积的48.65%。

如果这些在建住宅面积全部建成，可将海南省城镇居民人均住房面积提高15.6平方米。李宗盛大哥曾经唱：还未如愿见着不朽就把自己先搞丢越过山丘才发现无人等候喋喋不休再也换不回温柔自贸区港建设如火如荼正在进行，海南的开发商翻过了山丘，怀着开疆拓土的豪情开始盖房子，却发现购买力没有了。此时此刻，就更能体会，为何过去十年的“活在当下”是何其的宝贵！人口常住人口年末，海南省的常住人口是.72万人，这已经说明，《海南省总体规划（-）》所预测的“年海南省常住人口为万人”已被证明为是一个错误的预测，年末，海南省的常住人口预计将不会超过万人，与万的预测相差将至少万。城镇化率年海南省全省城镇化率为59.23%，比年提高了0.17个百分点，这是近十年来城镇化率提高最慢的一个年份，比年1.02个百分点的增长慢了许多。同时，还要注意到，海南省各市县之间城镇化率的不均衡。海口市和三亚市的城镇化率已经高达78.64%和75.93%，而其他市县的城镇化率还都低于60%，其中：

白沙和乐东的城镇化率甚至还低于40%；

保亭、琼中等七个市县的城镇化率在40%~50%之间；

万宁、琼海等八个市县的城镇化率在50%~60%之间。

城镇化率高于75%意味着，这意味着两地的城镇化进程已经进入缓滞发展期，比如海口的城镇化率，在年已经只有0.43%，远远低于当年全省的1.02%。人口自然增长率和人口结构过去近三十年，人口出生呈现逐渐下降的趋势，导致人口自然增长率相应下降。年，随着人口出生率降至12.87‰，人口自然增长率也降至近三十年来最低6.76‰，只有年的一半不到。这是人口自然增长率首次降到千分之七以下，这究竟是一个偶然还是一种常态，需要再多观察两三年的数据。与人口出生率降低的相对应的趋势就是海南省0-14岁人口在总人口中的占比的逐年下降。-年，65岁及以上人口的占比仅仅下降了0.06个百分点，但是0-14岁人口的占比已经从年的33.08%降至年的19.5%，由此导致，从现在开始，大约五年左右，海南省65岁及以上人口的占比将出现一个较大增幅。历年流动人口增量测算最后，我们来测算一下海南省近二十年来历年的流动人口增量，以考量海南省这两年人才引进的效果。根据测算，海南省年流动人口增量为0.68万人，年更是达到了4.05万人，是近二十年来的第二高增量，这可能说明了人才引进政策还是有所成效的，甚至可能是年海南省公积金住房贷款人数同比增加大约0人的主要原因。行文至此，还仅仅是对去年故事相关内容的更新，除此之外，过去一年，还发生对这个故事有关键性影响的变化呢？过去一年，主要的变化是什么？新冠肺炎疫情最大的变化就是新冠肺炎的爆发，对经济带来显著的负面影响，今年一季度全国GDP同比下降6.8%，海南省GDP同比下降4.5%.海南开始试点安居型商品住房年4月28日海南省下发了在海口、三亚、儋州、五指山、定安、陵水试点安居型商品住房的通知，不出意外，安居型商品住房在未来一两年内将在全省铺开。据相关政府部门人士介绍：我省新的住房保障和供应体系包括公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房。其中，公共租赁住房和安居型商品住房属于住房保障体系；市场化商品住房和市场化租赁住房属于住房市场体系。原住房保障体系中的经济适用住房、限价商品住房转轨至安居型商品住房，符合条件的人才住房分别纳入公共租赁住房和安居型商品住房管理。这意味着备受诟病的经济适用房和限价商品房将退出历史舞台。从通知的相关规定看，安居型商品住房与经济适用房最大的区别在于“宽进严出”。安居型商品住房的购房资格比经济适用房宽松，不再设置收入限制，仅考虑本省住房情况、户口及相应的个税社保缴交年限。这将惠及更多人。同时，安居型商品住房政策规定“购房人自购房合同网签备案之日起，累计在本省缴纳个税和社保满15年，或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的，可以上市交易。”这一条件比经济适用房严格得多，将更能抑制近水楼台先得月者的投机冲动。新冠肺炎疫情对经济的冲击，必将改变人们对经济前景的预期。而安居型商品住房，如果政府供给足够多，将能解决中低收入人群的住房问题，这将改变未来房地产市场的供需结构。这两件事情，都会改变人们对未来的想象。未来一年，海南的房价将会如何变化？先总结前面的内容：1、年海南省的商品销售无论是面积还是销售额，都已相较年的峰值腰斩了，房地产投资也相较年下降了35%，市场已经迅速降温，但房价依然坚挺，成交平均单价保持在1.5万元以上。2、从贷存比和住房公积金贷款情况看，岛内刚需购买力增长乏力，年住房公积金贷款人数的增长很可能来自近两年作为引进人才落户的人群。3、过去一年M2继续大水漫灌，但相对于越来越大的体量，其对经济运行状况的刺激效果将越来越弱。4、土地供给方面，以海口市为例，年相较年反弹较大，但年住宅用地的供给目前为零。今后住宅用地的供给将会向安居型商品住房倾斜。5、海南省目前在建房屋面积，需要大约11年才能消化掉。6、虽然年全省的城镇化率只有59.23%，但海口三亚的城镇化已经超过75%，需区别看待海口三亚和其他市县的情况。7、年人口自然增长率出现一个急剧的下降，这个降幅若成为常态，将每年使海南减少1.6万以上的人口。8、大概5年左右的时间，海南省的老龄人口将会有出现一个较大的增幅。9、近两年实施人才引进政策，对人口的增长有所成效，但长期效果有待观察。10、新冠肺炎疫情和安居型商品住房的推出将会改变人们对房地产市场的想象。这里没列举自贸区港建设，为何？如果不能带来经济的增长，它又会有什么影响呢？根据以上十点，如何判断未来一年海南的房价？这里能说的是：不知道。根据历史经验，投资和建造出现峰值后的两年内，都会发生经济衰退。这在海南省上世纪九十年代的房地产泡沫已有验证，美国早期的开发也验证了这一点。活在当下唐代的白居易，因为名字，留下了一个让现代人强烈产生共鸣的典故，他京漂之初，因为名字被前辈感叹，“长安米贵，居大不易”，青年才俊白居易当然不会理会这样的感叹，很快就让自己的名字变成了现实。比白居易早生六十年的杜甫，流落成都时在自家破茅草屋被刮走后大发感慨，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这当然是一种天真的理想。房子是拿来住的，不是拿来炒的；房子也不是无缘无故从天上掉下来的。如果房子可以从天上掉下来，就没有地产界的“活在当下”，也没有“活在当下”之后的风轻云淡。掠夺与被掠夺的游戏并不好玩，房地产市场相关制度肯定需要作出根本性调整，即政府对房地产业的定位，要逐渐剥离房地产业拉动经济的职能，回归其保障作用；对于居民而言，要能剥离房地产的金融属性，回归其居住属性。这才是“房子是用来住的，不是用来炒的”题中之义。要不然，不仅是地产人士只能“活在当下”，所有人都会啐一口：“QTMD，今朝有酒今朝醉，莫使金樽空对月。活在当下！”故事就讲到这，一切未尽之意，来年再续。欢迎朋友们分享你们的故事。

-全文完-

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