《海南省地方税务局关于购销新建商品房城镇土地使用税有关问题的公告》解读

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发布时间：-09-27

作者：本站编辑

来源：本站编辑

一、制定目的

《海南省地方税务局关于明确城镇土地使用税有关问题的通知》（琼地税函〔〕号）自年7月1日起施行，规定了房地产开发企业销售新建商品房核减应税土地面积的条件和方法，但在政策执行过程中，市县区地方税务局陆续反映琼地税函〔〕号存在问题有待进一步解决。一是琼地税函〔〕号第一条规定：“房地产开发企业销售新建商品房自房屋交易合同约定的房屋交付日期的次月起，按相应比例核减应税土地面积；合同未约定房屋交付日期的，自合同签订日期的次月起核减。”而《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔〕89号）第二条规定：“纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。”当房屋交易合同未约定房屋交付日期的，房地产开发企业自合同签订日期的次月起核减应税土地面积，通常房屋交易合同签订日期早于房屋交付日期，因此造成房地产开发企业核减应税土地面积的时间与纳税人购置新建商品房的纳税义务发生时间不能连续；二是房地产开发企业按照琼地税函〔〕号规定的核减方式计算的土地核减面积与实际交付的新建商品房占地面积不符。为解决上述问题，海南省地方税务局制定了本《公告》。

二、主要内容

（一）明确购销新建商品房城镇土地使用税纳税义务时间

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔〕号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末”；根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔〕89号）第二条第（一）项规定：“纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税”。本《公告》明确，房地产开发企业销售新建商品房，应税土地的城镇土地使用税纳税义务截止时间为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付使用的当月末；纳税人购置新建商品房自《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。若房地产开发企业未能按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付使用的，房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为房屋实际交付使用的当月末，纳税人购置新建商品房自房屋实际交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

（二）修订房地产开发企业核减应税土地面积的计算方法

本《公告》对《海南省地方税务局关于明确城镇土地使用税有关问题的通知》（琼地税函〔〕号）第一条第（二）项规定的核减方法进行了修订，明确应税土地面积核减的方法如下：

1.当月核减应税土地面积比例＝上月交付使用房屋建筑面积÷项目地上总可售建筑面积×%

2.当月核减应税土地面积=总应税占地面积×当月核减应税土地面积比例

3.当月应税土地面积＝总应税占地面积-截止上月末累计已核减应税土地面积-当月核减应税土地面积

4.月应纳城镇土地使用税=当月应税土地面积×适用税额÷12

5.当季应纳城镇土地使用税＝当季内各月的当月应纳城镇土地使用税之和

（三）明确纳税人购置新建商品房未取得土地使用证的情况下确定占地面积的计算方法

根据《海南省实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》（海南省政府令第号）第九条规定：“城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人实际占用的土地面积的确定，以土地使用权证书确认的占用土地面积为依据;尚未核发土地使用权证书的，由纳税人申报占用土地面积，经地方税务部门核实确定，待核发土地使用权证书确认占用土地面积后再予以调整。”本《公告》对纳税人购置新建商品房未取得土地使用证的，其应分摊的项目占地面积按以下公式计算：

应分摊的项目占地面积＝（所购置商品房建筑面积÷项目地上总可售建筑面积）×项目总占地面积

或

应分摊的项目占地面积＝所购置商品房建筑面积÷项目容积率

（四）明确《城镇土地使用税税源明细表》中“占用土地面积”填写问题

目前，海南省城镇土地使用税按季度申报，当纳税人季度内月应税土地面积发生变化的，《城镇土地使用税税源明细表》中“占用土地面积”栏按以下公式计算填写：

占用土地面积=当季各月应税土地面积之和÷当季应税月份数

例如：某纳税人年4月、5月、6月应税土地面积分别为平方米、平方米、平方米，单位税额为8元/平方米，则：

该纳税人二季度应纳城镇土地使用税=*8/12+*8/12+*8/12=元

按公式计算，《城镇土地使用税税源明细表》中“占用土地面积”栏应填写：（++）/3=（平方米）

系统计算得出，应纳税额=*8/12*3=元

三、《公告》实施时间

本《公告》自年11月1日起施行。《海南省地方税务局关于明确城镇土地使用税有关问题的通知》（琼地税函〔〕号）第一条同时废止。本公告施行之前已按原规定处理的事项，不作调整；未处理事项按本公告规定执行。

海南省地方税务局

年9月27日

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长按







































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