海南自贸区政策即将颁布一周年，这一年海南政府为了更好的建设自贸区，出台了全域限购、限价等政策调控房地产，在政府大力度调控下，海南房价平稳运行，海口一直执行元/平米的一刀切式限价，价格远低于自贸区政策颁布前，三亚部分开发商促销销售，大部分楼盘价格与自贸区政策颁布前持平。

应该说这波调控化解了自贸区利好政策所带来的房价上涨压力，让海南房地产市场更加理性，更加健康，但对于房价来说，这绝对是行政手段干预下，打出来的政策底，最近和身边朋友聊天，很多人近期都感到，调控下的海南房地产市场暗流涌动，变盘的时间节点日益临近，这是一波享受政策红利的好机会，一旦错过了这波政策底，再想上车成本就太高了。

第一：供给与需求的基本规律

行政手段只能干预一时，最后还是要回到市场层面，供给和需求决定了房价。从海南供给层面看，经历了17年的火爆去化年，存量房去化周期缩水明显，另外，从去年开始，海南陆续出台了一系列控制或减少供给的举措，例如"永久停止中部五指山、保亭房地产开发，禁止平米以下商品房建设，禁止开发两百米范围内海岸线，禁止以产权式酒店或特色小镇名义进行房地产开发等政策，特别是近期出台的《关于鼓励存量房住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的意见》，对于海南3.1万亩存量住宅用地，提出了四类处置措施，1、土地用途改变，由住宅转为产业项目；2、土地置换，置换为其他用途土地；3、转让盘活，同意改变用途为产业项目建设；4、政府依法有偿收回；可以预见，未来海南商品房增量市场已经基本关闭，仅剩目前市场上在售或者已经报建未售的部分存量房，可预见供给的严重短缺将对海南的房地产市场造成深远影响，海南自贸区的住宅将真正成为少数人拥有的奢侈稀缺资源。

需求角度来看，如果因为调控很多人就不买房了，那调控一定非常有用，可调控并不能直接将需求消灭，仅仅是暂时将需求遏制住了，就像一座火山一样，仅仅是盖住了上面的盖子，当岩浆越积越多，需求越积越多的时候，始终有喷发的那一天，这也是为什么每次调控松绑后房价报复性上涨的逻辑所在。

海南的购房需求面向的是全世界多重需求，对于海南的购房需求而言，如果您满足一下几方面的情况，我建议就不要在海南买房了。

1、你是本地人，自己家里有盖得房子，觉得住着很舒服，没必要换房子；

2、你是新海南人，已经有住的刚需房了，不需要改善，孩子还没出生或者不需要学区；

3、你是新海南人，已经有改善性住房了，住的是别墅，能满足自己对生活的向往；

4、你是岛外客户，你们那里空气新鲜，没有雾霾，不用担心小孩、老人吸了雾霾损害身体，医院里没那么多肺炎、支气管炎打吊针的；

5、你是岛外客户，你们那里冬天非常暖和，不用给孩子裹着厚厚的衣服，老人不会犯风湿哮喘等疾病；

6、你是岛外客户，你们那里风景秀丽，随处一拍蓝天白云，有山有水处处是旅游景点；

7、你是岛外客户，你们那里不堵车，不用挤地铁，很喜欢生活在压力大的城市；

8、你投资渠道非常多，你的资产不需要考虑抵御通胀，没必要靠买房来投资保值；

9、你没有养老需求，也不需要考虑家里的老人到海南享受候鸟式生活；

10、你超级有钱，已经在海南有了很多套房子；

不可否认，岛外客户来海南购房的欲望和需求是极其强烈的，雾霾严重的区域，海南房已经成为了刚需房。全国休闲度假旅游大时代的来临，将催生一大批休闲度假及旅游的需求，海南无疑是全国最适合休闲度假旅游的海岛。再加上自由贸易实验区逐渐向自贸港过渡的历史性政策红利，将吸引全世界强企业及人才来到海南，由此拉动的企业办公、人才住房等需求在之前是很少的，未来这一块需求将占有举足轻重的地位。

由政策红利所带来的投资价值也日益凸显，在人民币贬值大趋势下，投资保值变得尤为重要，目前来看，P2P倒闭潮、A股大家已经失去信心，实体经济不景气，投资渠道如此匮乏的情况下，到拥有政策红利的区域买房成了最靠谱的投资保值的手段，而海南房产目前已经是中产阶级以上家庭的资产标配，即是身份象征，也是投资保障。

随着在售存量房逐步去化，未来供给将出现严重短缺的局面，而面对岛内刚需、改善型需求、人才引进需求、岛外躲霾、养老、度假、投资等需求日益增长的压力，势必会出现恐慌性购买的情况，未来供需将呈失衡状态，而现在在最严厉政策的调控下，客户有得买，有得选，价格处于低谷的情况下，这当然是最合适的购房时机。

?第二：价格终归要回到价值上去

目前是政府调控非常严厉的时期，这时候的价格是行政手段干预造成的，很多人会说中国的房价确实太高了，是的，跟我们的收入相比，我也承认房价偏高，问题是面粉本身就很贵的，当地价如此值钱的时候，房价自然值钱。而现在政府调控实际上是在去杠杆挤泡沫的过程，肯定不是为了降房价，日本90年代房价急跌的经济危机历历在目，是为了让房产回归理性，让房地产市场健康的发展，一旦房价大幅下跌，对中国的金融系统，对房地产相关各行各业的冲击太大，这就是为什么国家要出台如此严厉的调控政策的原因，通过调控，将房地产市场冻住，没有买卖就没有伤害，以此挤压泡沫防范系统性风险。

由于行政干预，有一些优质城市的优质项目，价格已经和价值背离了，甚至出现了价值远远大于价格情形，这种城市，这种时候，最佳购买时机也就出现了，而海南就是当下最适宜购房的区域。

?临近自贸区政策颁布一周年，海南各种红利政策正扑面而来，海南财税体系改革为未来经济腾飞打开了通路，国际医疗、教育机构大型市政配套等逐步落地，交通方面，湛江至海口高铁项目，预计今年开工建设，湛海高铁将连接国家高铁网络，有效打破海南岛对外交通瓶颈。

自贸港建设也有了很大进展，三月份，在十三界全国人大二次会议上，“启动海南自由贸易港法”立法调研、起草工作相关内容被写入全国人大常委会工作报告当中，这标志着海南自由贸易港法正式提上国家立法日程。与自由贸易区相比，自由贸易港的开放水平更高，自由贸易港建设的集群效应将实现物流、交通、服务等方面的一体化，为海南经济发展带来数倍的杠杆经济效益。

全岛建设自由贸易试验区并逐步过渡到中国特色的自由贸易港，这是习总书记亲自谋划，亲自部署，亲自推动的国家重大发展战略，其政治、经济、外交意义不言而喻。对比新加坡、香港城市价值与房产价格可以清晰的看到海南房价未来巨大的空间。

?当前的调控政策实际上给政府造成了很大的困扰，政府的财政税收，海南省的GDP都有比较明显的下滑，一刀切式的限价政策也造成土地流拍现象严重，地价不能降的情况下按照现行的限价政策肯定没办法测算，但在博鳌论坛，自贸区颁布即将一周年的时间段，不让房地产出风头是更重要的政治任务，可这毕竟是阶段性策略，没办法长期坚持，未来供应紧张，需求增多，一周年更多的利好政策落地，价格始终要回到价值上去的。

如果我们不从事自贸区红利相关行业，在海南任何一个犄角旮旯买套房，同样可以享受政策红利，而现在这个窗口期，一定是最好的上车机会，搬个小板凳，坐等红利。

原创不易，一分也是爱

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