全国楼市环境

一

全国政策

（一）“房住不炒”，稳定是主基调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。（二）抑制资金过度流向楼市，房企资金压力大

二

全国销售数据：同比微涨、增速平稳

截至年-月全国销售面积4.89万㎡，与年同期对比微涨0.2%，增速回落，商品房销售额亿元，增长7.3%，增速持平；预计年全年销售面积6.68万㎡，商品房销售额亿元。

总结与预判

主基调不变，稳中有松政策方向：房住不炒定位不变年中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。需求端政策：购房政策松绑概率加大预计全年各种直接或间接的松绑性动作会增多。第一、从放松的工具上看，将涉及到首套房认购资格的重新调整（放松认房又认贷）、对人才等特定人员的购房政策放松、局部库存压力大的区域进行的购房政策放松、对社保缴纳条件的放松、房贷政策的松动等。第二、从放松的时间节点上看，上半年放松的概率小，而后续若是市场压力较大，则下半年放松的概率将增大。第三、从放松的城市情况看，部分省会城市或二线城市将首先放松。

海南市场表现

一

海南政策

、探索多种土地入市利用，鼓励存量商品住宅用地转型。2、引进高端人才，未落户的各类人才，购房社保或个税年限将降低，新户放宽，购房基数扩大，实现全省人口补充及流入，改善全省房地产当前局打破户籍限制。3、严格限制商办物业变相开发公寓产品。

二

GDP走势：总体平稳，稳步发展

年全国前三季度GDP69.8万亿元，同比年前三季度上涨7.2%，预估全年7%增速，总量97万亿；海南省前三季度GDP亿元，增速5.5%，绝对值增加39亿，增速同比年前三季度上涨9%，全省经济总体平稳，稳步发展。

三

海南房投占比：占比新低，格局改变

房地产投资降幅持续扩大，并且年房地产投资占比固定投资4%，历年来占比新低；在政府房地产调控的背景下，以房地产为主的固定资产投资拉动经济的格局正在改变。

四

新开工面积：调控延续，下挫明显

截止年月海南新开工面积03.9万㎡，同比下跌43%；全省房地产开发受调控政策的影响，全省房屋新开工面积大幅度下降，后续市场供应萎缩明显。

五

土地市场

（一）供求火热，同比大幅上涨年土地供应回升显著，成交上升明显，近三年来首次回升，但供应量和成交量相差较大，成交金额更是历年来最高突破亿。全年各项参数全线上升，量价齐涨。（二）商服用地成为主流各类用地成交同比上涨，住宅主要以棚改回迁房用地为主，市场化住宅用地成交量少，商服类用地成为市场主流。（三）南北核心城市供求领跑从整体来看，依旧由海口、三亚领跑各个市县，由于海口成交工业用地较多，三亚商业用地成交频繁，而导致三亚楼板价较于海口高。从供应面积来看，海口位居首位，主要位于江东片区和市中心；三亚位居第二，主要位于崖州湾和中心商务区；其余各市县除东方、澄迈、文昌外，供应较为零散。从成交面积来看，海口位居首位，成交面积达.9万㎡，其中成交土地类型较为丰富（住宅42%、工业30%、商业3%、其他5%）；三亚位居第二，成交面积达44.4万㎡，主要以商业为主（占54%）；其次是东方和澄迈，成交面积分别为77.97万㎡、70.98万㎡，两地成交都是工业占主导；其他市县成交较为零散。

六

施工放量：海口开发热度依然集中

年多数市县施工放量呈上升趋势，其中海口获批69.3万㎡，海口支撑市场半壁江山。从整体来看中线、三亚施工放量涨幅较大，西线、东线施工放量较为平稳。年海南全省潜在供应量万㎡，海口潜在供应量领跑全省，占比34%。三亚占比7%、儋州占比%尾随其后。

七

商品住宅：供求量阶梯式下降

限购、限价政策效果明显，市场萎缩明显，供求量呈阶梯式下降，价格也有所下滑。全年商品住宅供应面积万㎡，同比下降24%；成交面积78万㎡，同比下降40%；价格元/㎡，同比微跌4%。

八

住宅库存：库存微涨，去化周期变长

截至年末库存万㎡，按照2个月平均去化65万㎡计算，去化周期23个月。

九

市县成交：除海口，其他城市同比全线下滑

全年仅海口同比上涨4%，刚需旺市致成交占比全省成交面积过半，旅居地产全线萎缩，呈不同程度下滑。

总结与预判

（一）政策环境：主基调不变，稳中有松紧跟中央步调“房住不炒”，回顾年海南房地产市场政策，整体呈现一定松动，人才购房门槛逐步降低，海口限价有所突破，政策有强制到宽松，但主基调不变。依旧让道自由贸易港的发展，土地转型、商办产品限制面积等政策，未来商办产品变现难度变大。（二）土地市场：工业、商服供地为主，住宅土地较少总量控制，同时倾斜自由贸易港发展需求，住宅用地几乎零供应，商服用地开发难度高，房企获取土地主要通过兼并购获取。住宅土地获取成为房企必须解决的难题。（三）住宅市场：政策制约依旧明显，成交难有作为年海口在刚需的支持下成交同比小涨，已连续两年的刚性需求释放，是否还能保持，其他旅居地产城市成交呈现不同程度下降；虽然在人才购房落户等政策上有所宽松，现阶段下杯水车薪。

海口市场表现

一

土地市场

（一）供求量同比大涨，价格微跌年海口供应宗数达94宗，同比去年增加84%，占地面积达30.万㎡，同比去年增长47%。年海口成交宗数达7宗，同比去年增涨3%，占地面积达.99万㎡，同比去年增涨50%。（二）工业用地成交占比大幅上升年海口较年工业用地成交力度增加明显，住宅用地和工业用地合计占比达7.53%，其中住宅用地主要位于江东片区国际社区和市中心的棚改回迁用地。

二

商品住宅：刚需托市，量价齐涨

年海口住宅供应48.4万㎡，同比上涨24%，成交面积.05万㎡，同比上涨2%，均价元/㎡，同比微涨0.5%。供应回暖，成交上行，均价略微上浮，整体市场处于平稳发展期。截至年末海口商品住宅库存35.7万㎡，库存去化周期个月，去化周期稳定在0个月左右；年底房企踊跃入市，四季度推货节奏加快，库存有小幅上升。

三

成交结构

（一）建面约0-20㎡市场主流产品面积段停止报建建面00㎡以下政策后，建面约0-20㎡成为市场主流产品，超过建面20㎡面积段产品，需求呈现阶梯式下降。（二）4-60万总价段市场主流产品分总价段成交，主要集中在2-万总价段，万以上成交需求明显减弱。4-60万总价段成交表现最好，6-万总价段成交持平，60万以下为部分限价、定向人才商品住宅。

四

板块成交：西海岸热度依旧

成交依旧集中在西海岸，江东、海甸岛、城南紧随其后。价格上，观澜湖片区高企，紧随其后是海甸岛、新埠岛板块。

五

住宅排行榜

碧桂园剑桥郡领跑海口。

六

商办市场：供过于求

商办市场年供应量增多，市场去化明显不足，尤其是办公类产品；商业价格相对稳定，办公产品价格呈现上涨趋势。

海南市县表现

一

三亚

（一）三亚商品住宅：政策延续，市场受挫明显年-月三亚供应97万㎡，同比减少0%；成交面积49万㎡，同比减少58%；整体供求比.99；市场供过于求明显。（二）三亚库存去化：库存及去化周期增加明显自年4月份以来库存保持在90万㎡以上，去化周期25个月左右徘徊。海南自由贸易港联盟

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