海南省地方税务局公告[]8号

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔〕号）、《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔〕91号）等有关税收法律法规的规定，结合我省实际情况，予以调整房地产项目土地增值税核定征收办法，现公告如下：

一、申报主体责任

纳税人是土地增值税清算申报主体，依法按时、如实进行土地增值税清算申报是纳税人的法定义务，纳税人应对清算资料的真实性、准确性和完整性负责。纳税人未按照规定的期限办理清算手续，未按规定提交清算资料或弄虚作假的，主管税务分局按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

二、核定征收条件

在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，税务机关可采取核定方式征收土地增值税：

（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

三、核定方法

对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，主管税务分局根据日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定房地产开发项目的收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

（一）销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产转让价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

（二）扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向国土部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。

2.房地产开发成本。由市县区局委托有资质的工程造价审核机构，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，对项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用进行评估，税务机关参照评估结果，对房地产开发成本予以核定。

3.房地产开发费用及其他。房地产开发费用根据规定，按照土地成本和开发成本的10%计算确认；与转让房地产有关的税金和加计扣除金额按照规定计算确认。

（三）根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

四、土地增值税核定征收工作由各市县区局负责，按以下程序进行

（一）主管税务分局向纳税人出具相关房地产项目经审核或调查认定符合核定征收条件，告知核定事项的税务事项通知书；

（二）主管税务分局组织有关人员进行核定征收核查；

（三）主管税务分局出具核定征收意见报告；

（四）主管税务分局将核定征收意见报告报市县区局税政部门；

（五）市县区局组织清算审理委员会审议；

（六）主管税务分局向纳税人出具核定征收税款审核结论的税务事项通知书，按规定执行。

各市县区局可根据本公告的规定，结合本地实际情况，制定具体执行措施。

五、以核定征收方式清算后转让剩余房产的处理

在土地增值税以核定征收方式清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额分别按清算时的普通住宅、非普通住宅单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

（普通住宅或非普通住宅）单位建筑面积成本费用=（普通住宅或非普通住宅）清算时的扣除项目金额÷（普通住宅或非普通住宅）清算时的已售建筑面积

其中，上述计算公式中的“清算时的扣除项目金额”不包括清算时“与转让房地产有关的税金”。清算后转让房地产有关的税金准予在本次销售的扣除项目中进行扣除。

本公告实施前，税务机关已按原核定征收方式，进行土地增值税清算的房地产开发项目，在本公告实施后，再销售所剩余房产所取得的收入，依照原规定处理。

六、其它事项

（一）在据实清算过程中，发现纳税人提供的部分扣除项目金额不实的，可按本公告第三条规定的方法单项核定确认。

（二）主管税务分局启动核定征收程序后，纳税人申请补办土地增值税清算申报手续的，税务机关不再受理。

（三）对符合本公告第二条第（二）项中“擅自销毁账簿”、第（四）项规定情形之一的纳税人，予以核定征收清算后有补缴税款的，市县区局应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定，按涉嫌偷税移交稽查部门立案处理。

（四）直接转让土地使用权的，不适用本公告的规定。

本公告自年1月1日起执行。凡年1月1日前，税务机关未作清算结论的，按照本公告规定执行。对年1月1日前符合本公告第二条第（二）、（四）项规定情形之一，税务机关已核定征收清算的，税务稽查发现纳税人设置账簿，可以确定转让收入和扣除项目金额，并查出应交税款超过核定征收税款的，纳税人应补缴其少缴的土地增值税税款。

《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(海南省地方税务局公告年第3号）同时废止。

特此公告

海南省地方税务局

年12月5日

海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》的政策解读

一、政策调整背景

我省于年4月28日发布《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告》（年第3号），按房地产项目销售均价设置核定征收率，进行核定征收，计算征收方法操作简便，有效促进了土地增值税清算工作。但在近期的土地增值税清算工作中发现，由于房地产市场变化和项目开发的差异化，不同地区、不同类型项目的土地成本、开发成本差异较大，存在部分房地产项目据实清算税款与核定征收税款差异较大的问题，仅按销售均价设置核定征收率的方式，不能真实反映房地产项目的实际税负，造成税收的不公平，同时也带来一定的执法风险。

　　因此，有必要重新调整核定征收办法，根据日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，采取逐项核定房地产开发项目的收入和扣除项目金额的方法，确定应纳的土地增值税。

　　二、政策调整的依据

　　一是根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税”规定，明确符合本公告第二条第（二）项中的“擅自销毁账簿”、第（四）项规定情形之一，予以核定征收清算后有补缴税款的，移交稽查立案并按偷税查处；二是根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔〕91号）第三十四条的规定，列举了可以进行核定征收的情形；三是根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔〕号）第四条第二款“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定”的规定，按规定对项目开发成本进行核定。

　　三、政策调整的主要内容

（一）明确纳税人是土地增值税清算的申报主体。

（二）核定方法及程序

税务机关根据日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从国土、住建部门等第三方获取的信息，逐项核定房地产开发项目的收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

对土地成本的核定，如按公告的方法仍无法核定的，按规定不予认定。

对房地产开发成本的核定，税务机关委托有资质的工程造价审核机构参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素进行评估，税务机关参照评估结果核定；对通知申报未按规定申报，税务机关已启动核定征收程序，纳税人申请补办土地增值税清算申报手续的，税务机关不再受理。这些规定主要是为了提高清算工作效率和维护税法的严肃性。

在据实清算过程中，发现纳税人提供的部分扣除项目金额不实的，可单项核定确认，符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔〕号）的规定，避免因个别扣除项目不实而采取全面核定，有利于减少税企争议和提高清算工作效率。

　　（三）调整前税务机关已受理清算的房地产开发项目的衔接

　　1.《公告》实施前，税务机关已作清算结论的，不再按本公告规定予以调整。

2.《公告》实施后，税务机关未作清算结论的，按照本公告规定执行。

3.对《公告》实施前符合公告第二条第（二）、（四）项规定情形之一，税务机关已核定征收清算的，税务稽查发现纳税人设置账簿，可以确定转让收入和扣除项目金额，并查出应交税款超过核定征收税款的，纳税人应补缴其少缴的土地增值税税款。主要是做好公告调整前后税务稽查处理的衔接。

　　（四）核定征收方式清算后转让剩余房产的处理

　　1.纳税人实行核定征收方式清算后转让所剩余房产的，应在发生转让房产行为的次月15日内，申报缴纳土地增值税。

　　纳税人应按当期取得的销售收入，和按规定计算的单位面积成本费用乘以销售或转让面积计算确定的扣除项目金额，加上本次转让房地产有关税金，据以计算当期应交土地增值税税款。

　　2.对在《公告》实施前已进行核定征收的房地产项目，在《公告》实施后，其再销售所剩余房产取得的收入，依照原规定处理。

　　（五）核定征收特别情形的规定

　　对纳税人符合擅自销毁账簿，或符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算情形之一的，特别规定了主管税务机关予以核定征收清算后有补缴税款的，市县（区）局应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定，按涉嫌偷税移交稽查立案处理。

　　对符合上述情形的纳税人制定特别规定，一是体现税收公平原则；二是促进纳税人依法诚信纳税，提高纳税遵循度；三是维护税法的严肃性，保证税收足额入库。

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