·日期：-03-10

·法院：海南省澄迈县人民法院

·案号：（）澄行初字第10号

原告澄迈某某旅业有限公司（下称某某公司）。

法定代表人张浩，该公司董事长。

委托代理人胡振，海南万理律师事务所律师。

被告海南省澄迈县某某局第二某某分局（下称澄迈某某二分局）。

负责人李日富，该分局局长。

委托代理人肖拥群，海南威盾律师事务所律师。

委托代理人王秋颖，澄迈某某二分局干部。

原告某某公司诉被告澄迈某某二分局要求履行纳税义务纠纷一案，原告于年9月15日向本院提起诉讼，本院于年9月18日决定受理，并依法组成合议庭。原定开庭时间年11月4日，因原告某某公司申请延期开庭，经批准后，本院于年11月10日、12月3日公开开庭审理了本案。原告某某公司的委托代理人胡振、被告澄迈某某二分局的委托代理人肖拥群、王秋颖到庭参加诉讼。证人李谦谨到庭为原告作证。因该案案情复杂，争议较大，本院于年12月8日向海南省高级人民法院提出延长审限申请，省高院于年12月10日批准延长该案的审理期限至年3月18日。本案现已审理终结。

被告澄迈某某二分局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和相关政策规定，于年2月28日作出澄地税二分局清缴（）号《土地增值税清算税款缴纳通知书》的具体行政行为，通知原告在年3月15日前到其单位补缴盈滨花园别墅小区项目土地增值税.63元，营业税附加.27元。被告于年12月13日向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据。

被告提交的证据有:1、《土地增值税清算通知书》（澄地税二分局清算（通）（）号）、《土地增值税清算受理通知书》（澄地税二分局清算（受）（）号）、《土地增值税清算廉政承诺书》；2、《土地增值税清算定项鉴证报告》、《土地增值税清算的初审意见》、《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》、《土地增值税清算约谈举证记录》、《土地增值税清算的审核报告》、《会议记录》；3、《澄迈县地方税务局第二税务分局关于“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算的审理意见》、《澄迈县地方税务局关于“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算的审理意见》、《土地增值税清算核准表》、《土地增值税清算税款缴纳通知书》（澄地税二分局清缴（）号）、《限期缴纳税款通知书》（澄迈地税限缴（）6号）；4、《委托书》、《税务文书送达回证》、《关于请求对澄迈盈滨雅园项目土地增值税进行重新核定的申请》；证据1—4证明被告受理原告开发的“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算工作后，向原告依法送达税务文书。被告对项目进行清算审核形成初审意见，对原告提出的反馈意见进行审验且与原告约谈。被告清算审核小组逐级将初步审核意见报审理小组进行一级审理，报审理委员会进行二级审理。被告依法作出的澄地税二分局清缴（）号《土地增值税清算税款缴纳通知书》，程序合法。5、《商品房买卖合同》。证明“盈滨雅园别墅小区”项目的14套商品房买卖合同时间均为年8月22日，销售价格均为元／㎡（合同内容较多，只列合同部分条款，当庭提供全部，如法院需要可随时调取）。6、《光大银行对公帐户对帐单》、《通用机打发票》。证明购房者签订合同后按约支付了购房首付款，且年8月31日澄迈县地方税务局开具全额购房款发票。7、《复函》（澄房管（）14号）、《商品房买卖合同》（参考价的商品房买卖合同）、《澄迈商品房买卖合同》（参考价的商品房买卖合同）。证明盈滨岛“桃花涧”项目别墅年1-5月销售2套，面积共.29㎡，销售总金额元，销售均价为.61元／㎡；盈滨岛“阳光花苑”项目别墅年1-5月销售1套，面积为.64㎡，销售金额万元，销售均价为.34元／㎡，以上别墅销售均价为.85元／㎡。可见原告开发的“盈滨雅园别墅小区”商品房与盈滨岛年同类商品房售价相比，元／㎡的售价明显偏低（参考价的商品房买卖合同内容多，只列合同部分条款，当庭提供全部，如法院需要可随时调取）。8、《刘霞年售房证明材料》、《房产认购协议书》、《张浩年售房证明材料》、《房产认购协议书》。证明《房产认购协议书》均是两名股东个人与购房者之间签订的，不是以原告名义签订。股东以个人名义与购房者签订的售房合同不能代表公司。9、《澄迈县房产预售许可证》。证明原告取得《房产预售许可证》时间为年12月23日，而《房产认购协议书》签订时间在房产预售时间之前。原告在未取得预售许可证前出售房屋行为，违反《城市房地产管理法》强制性规定，《房产认购协议书》无效。10、《土地增值税清算申报表及附表》。证明原告报送的清算资料完备，可以确定转让收入或扣除项目金额，被告采用查账征收方式清算符合法律规定。另提交一份规范性文件:《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发（）号）。11、《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知书》（琼地税发（）号为执法依据。

原告某某公司诉称，一、被告所作出的澄地税二分局清缴（）号《土地增值税清算税款缴纳通知书》的依据不足，其所附的《土地增值税清算核准表》中认定原告房屋销售价格明显偏低的结论无事实依据。原告系在澄迈县老城盈滨半岛经营的小型房地产开发企业，公司股东为两自然人张浩和刘霞。原告在年取得现“盈滨雅园别墅小区”项目所在的土地使用权后，虽资金不足，但为避免缴交“土地闲置费”还是于年开工建设。但不久就因资金不足而停工。为了避免形成“半拉子”工程，两股东在停工后，经研究决定将待建的商品别墅划分成两部分，每人承担7套别墅建设资金的引资任务，以向自己亲朋好友内部认购的方式筹措建设资金。此后，经两股东努力争取，通过朋友相互介绍，先后有多名购房人同意以每平米0元的价格购买12套别墅，并先行出资，以弥补原告建设资金的不足。在此情况下，原告的项目才重新复工建设。但由于两股东初次涉及房地产开发，对房地产开发的流程和成本控制与核算一知半解，导致账目不规范不健全，小区配套设施不齐全，工期拖延，施工质量也较差。而且在按照每平方米0元的单价收取各位购房者的房款后，原告与客户并未签订正式的商品房买卖合同。因房屋存在一定的质量问题和逾期交房等原因，这些客户又拒绝追加购房款，原告的股东碍于情面又不好强行追索。此后，原告在年给购房客户办理房屋产权证时，才了解到此时，税务机关已经对此类别墅设定了每平方米元的最低计税价格。在此情况下，原告为了完税办证，尽管没有以此价格售房，但也只能与各客户商量按照此价格补签合同，以该价格开票，并按照该价格预缴了土地增值税人民币.97元。从上述事实可见，上述房产的销售时间实为海南未被批准为国际旅游岛的年到年这一期间，以当时盈滨半岛的销售行情和该项目房产的档次来看，每平米0元的销售价格虽然不高，但对照该小区的实际环境、配套设施、环境景观，以及考虑到各购房者实际上是在原告正式预售房产之前就先期认购、先行出资，参与建设等具体情况，该价格的确属于“事出有因”。至于原告所申报的每平方米元的价格是年8月被告所确定的最低计税价格，该价格已经超出原告的实际销售价格，原告并不存在销售价格明显偏低的情况。二、被告将原告的销售时间定为年，将销售收入按照每平米元的单价调增收入人民币.10元，无事实和法律依据。1、年是原告的开票时间，而非房屋销售时间。如前所述，原告在年为避免停工，要求两股东刘霞、张浩分别寻求资金，两股东遂动员自己的亲朋好友出资购房（当时房屋还未建成，也不具备预售条件，所谓购房实为先行出资建房），刘霞所收到的购房款分别打到刘霞的配偶李谦谨的帐上或打到其公司的帐上后，再转到澄迈明华旅业的公司帐上。张浩所收到购房款分别打到其父母的账上或其公司的账上后再转到张浩的公司账上，最后再转入到澄迈某某旅业有限公司。虽然不符合财务制度，但是实质上李谦谨和张浩父母在房屋的销售款项的收到上是属于代收的性质，并且张浩父母、李谦谨和其公司提供的现金流水上证实销售发生时间为年-年的事实。其房产的销售实际发生的时间为-年期间，而并非最后开票的年。这一点，各购房人也无异议。从原告在行政复议阶段所出具的相关证据材料，如相关入账证明、证人证言等均说明这一点。2、根据《税收征管法》、《土地增值税暂行条例》及国家税务局、海南省税务局的相关政策、规定，赋予税务机关对于被税务机关认定计税依据明显偏低又无正当理由的，有权核定纳税人的应纳税额。但原告无法认可被告以元的单价作为原告所销售房屋的计税依据。理由如下:A原告所销售的“别墅”为毛坯房，且虽名为“别墅”，但无论从环境、设计和施工质量来看，都并非豪华住宅，而即便按照年的评估价格，原告项目内的别墅评估价也仅为人民币元，无论是以年、还是年，乃至今天的市场行情都不可能以元的价格成交。B如果由税务机关参照市场价格确定计税价格，其前提是二者必须同为当地当年的同质、同类商品房。据原告所知，被告在测算原告的销售价格时，是以澄迈县住建局（澄房管（）14号）复函为依据，首先，该复函是该局为回应澄迈县地税局对海南双菱房地产开发有限公司销售价格的调查之用，只对澄迈县的五个项目在年1月至5月的销售情况做了回应，根本不能体现整个澄迈县房地产市场年的整体市场价格，不能作为被告判断原告在年8月签订上述房地产买卖合同时的价格依据。其次，我们可以看到，即便是就该复函本身所反映的情况来看，也是列出了三个项目，即中华坊、阳光花苑和鲁能-海蓝福源-桃花涧，都是平米左右的非普通住宅，但被告所委托的中介机构在使用该《复函》时却只选取售价元以上的后两个项目，而对售价为每平米元的中华坊项目视而不见，又不说明理由，故被告所谓的“市场价格”的依据不足。同时也说明原告每平米元的价格是合理的市场价格。C原告注意到，被告对原告股东张浩、刘霞的房产价格按照原告开票价格元予以审定，张浩、刘霞虽然是原告的股东，但其房产也是一样购置取得，这一点与其他购房者的取得方式一致，被告对同样取得的房产却认定不同价格，又不能说明理由，原告对此不能接受。三、被告在作出上述《土地增值税清算税款缴纳通知书》过程中适用法律错误。被告出具的《土地增值税清算核算表》载明其引用法律依据为:《中华人民共和国税收征收征管法》第三十五条第六款“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额”以及《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税法（）号文）第三条第三款“对商品房销售价格明显偏低的，由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定”。但从本案实际情况可见，被告显属适用法律错误:1、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条本身是关于核定征收的相关法律规定，与被告在本案中所采取的是查账征收，故被告在此引用该法条作为法律依据显属适用法律错误；2根据国税函（）号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中“关于土地增值税清算时收入确认的问题”规定了“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入------”的收入确认原则，在原告项目已经全额开具发票的情况下，不需要对原告作为纳税人的收入再行确认。被告进行价格确认的依据是年发布的琼地税发（）号海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》，无论从时间还是发布的单位上看，该《通知》不能对抗上述国家税务总局在其后发布的上述通知，故上述被告的文件存在使用法律法规和规章错误的情况。3、《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条的原文是“关于收入确定的问题。对商品房销售价格明显偏低的，其收入按下列方法和顺序确认:（一）按本企业同期、同类商品房的平均销售价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定；（三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。”本条款明确规定了对于销售价格明显偏低其收入确定的方法和顺序。本企业同期、同类商品房的平均价格和近期、同类商品房的平均价格认定上均优先于税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值。在原告同期（近期）、同类商品房平均销售价格已明确的情况下（即原告两名股东的购房价格为每平米元），被告却忽视了法律规定的价格确认顺序，跳过第（一）、（二）项，直接采用第（三）项来确定被告商品房销售价格无法律依据。四、被告在此次土地增值税清算过程中并未完全依据《中华人民共和国税收征管法》、《土地增值税暂行条例》及其细则、琼地税发（）16号《海南省地方税务局关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》规定的程序进行土地增值税的清算工作，存在程序瑕疵，违反法定程序直接导致处理结果不当。首先，海南鹏林会计师事务所于年1月6日出具的《土地增值税清算定项鉴证报告》为基础作出的。但该会计事务所出具该《报告》的行为违反行政规章、规范性文件的规定，不能作为核定土增税的依据。根据国家税务总局国税发（）32号《土地增值税清算鉴证业务准则》、国税发（）53号国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》和琼地税发（）16号海南省地方税务局《关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》的规定，土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，出具鉴证报告适用《注册税务师管理暂行办法》进行管理。而本案中被告所委托的海南鹏林会计师事务所并非税务师事务所，相关经办人也是注册会计师而非税务师，因此，该《报告》不能作为被告清算原告土地增税的合法依据。其次，从被告所提供的《初审报告》、《审核报告》、《会议记录》来看，首先均没有显示在清算过程中，曾亲自或委派他人实地核查原告等项目的土地性质、临海位置、绿化景观、容积率的过程，而且也不能提供实地核查中所应具备的经澄迈县地税局局长批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》，被告不能证明其确实进行过对原告项目销售价的实地查看和比对，进行过价格确定工作。故其核定原告项目价格的程序严重违法。五、根据被告的实际情况，符合以核定征收方式征收土地增值税的标准，应对被告以核定征收方式征收土地增值税。由于原告初次涉及房地产开发，对房地产开发的流程和成本控制与核算一知半解，导致账目不规范不健全，账目混乱，造成成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，使被告难以确定扣除项目金额，另一方面，被告又怀疑原告的计税依据偏低，又无正当理由，使土地增值税的清算工作受阻。而海南省地方税务局《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（年第3号）针对此种情况，明确规定如存在上述情况，主管税务机关可实行核定征收方式征收土地增值税。故原告认为，被告应遵照上述《公告》的规定，对被告以核定征收方式征收土地增值税。综上所述，原告认为，因被告在对原告开发的“盈滨雅园别墅小区”项目的土地增值税清算过程中，违反法定程序，适用法律错误，错误认定原告的收入并采取了错误的查账征收方式，导致其清算结果错误。因原告依法提出复议申请后，复议机关对被告的上述行政行为予以维持，故原告依法向贵院提起行政诉讼，诉讼请求为:1、请求法院判决撤销被告所作出的澄地税二分局清缴（）号《土地增值税清算税款缴纳通知书》、澄迈地税限缴（）6号《缴纳税款通知书》。2、请求法院判令被告重新对原告开发之“盈滨雅园别墅小区项目”进行土地增值税清算，以核定征收方式征收土地增值税。

原告提供的证据有:（略）

被告澄迈某某二分局辩称，关于被答辩人请求撤销答辩人作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》（澄地税二分局清缴（）号）、《限期缴纳税款通知书》（澄迈地税限缴（）6号）一案，答辩人根据本案事实及相关法律规定，答辩如下:答辩人根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十四条“本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构”等规定，在税务分局职权范围内实施税收征收、管理，并作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》。一、答辩人对被答辩人开发的“盈滨雅园别墅小区”项目进行土地增值税清算审核工作，程序合法。年10月23日，答辩人根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》第十条第（一）项:“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”规定，向已符合土地增值税清算条件的被答辩人送达了《土地增值税清算通知书》，要求被答辩人在90日内办理清算申报手续。答辩人收到被答辩人报送的清算资料后，经审验其申报资料完备，予以受理。年12月24日向被答辩人出具且送达《土地增值税清算受理通知书》。次日，答辩人清算审核小组成员与被答辩人签订《土地增值税清算工作廉政承诺书》。答辩人在对被答辩人开发的“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算审核收入情况时，发现该项目商品房销售价格明显偏低且无正当理由。答辩人委托海南鹏林会计师事务所对被答辩人开发的项目进行土地增值税清算定项鉴证。海南鹏林会计师事务所于年1月6日出具《“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算定项鉴证报告》。结合中介机构的鉴证报告，答辩人清算审核小组形成初步审核意见。年1月10日，答辩人将初审意见送达被答辩人，让其进行反馈。1月13日，被答辩人向答辩人提交了《请求对盈滨雅园别墅小区项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》的反馈意见。答辩人清算审核小组对反馈意见进行审验，并与被答辩人约谈，于1月17日作出初步审核报告。1月20日，答辩人清算审核小组将初步审核报告报审理小组对项目进行一级审理，审理小组一致同意该报告。2月18日答辩人将初步审核报告报答辩人清算审理委员会进行二级审理，答辩人清算审理委员会讨论决定通过对被答辩人的审理结果。答辩人根据审理结果，于年2月28日向被答辩人送达《土地增值税清算核准表》、《土地增值税清算税款缴纳通知书》。之后，又向被答辩人送达《限期缴纳税款通知书》。二、答辩人在《土地增值税清算核准表》中认定被答辩人申报的房屋销售价格明显偏低，按市场价格进行调整，作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》事实清楚，证据确凿。答辩人在对“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算审核过程中，发现该项目的14套商品房销售合同时间均为年8月22日，销售价格均为元／㎡，答辩人认为与盈滨岛当年同类商品房相比，销售价格明显偏低。1、年8月22日为房屋销售时间。被答辩人称“年是开票时间，而非房屋销售时间，房产销售实际发生在-年期间，应以0元／㎡销售价格计税”，其提供《房产认购协议书》。答辩人认为，年8月22日为房屋销售时间。理由如下:其一，被答辩人申报提供的《商品房买卖合同》，签订时间均为年8月22日，购房者签订合同后按约支付了购房首付款，且于年8月31日在澄迈县地方税务局开具全额购房款发票。其二，《房产认购协议书》均是两名股东个人与购房者之间签订的，而不是以被答辩人名义签订的。股东以个人名义与购房者签订售房合同并不能代表被答辩人。其三，被答辩人未能完整提供《房产认购协议书》约定购房首付款20万元的收付款凭证。其四，被答辩人取得《房产预售许可证》时间为年12月23日，而《房产认购协议书》签订时间在预售时间之前。被答辩人在未取得预售许可证前出售房屋行为，违反《城市房地产管理法》强制性规定。2、年“盈滨雅园别墅小区”房屋售价元／㎡明显偏低。参照《澄迈县住房保障与房产管理局关于年1-5月商品房销售情况的复函》，盈滨岛“桃花涧”项目别墅年1-5月销售2套，面积共.29㎡，销售总金额元，销售均价为.61元／㎡；盈滨岛“阳光花苑”项目别墅年1-5月销售1套，面积为.64㎡，销售金额0000元，销售均价为.34元／㎡，以上别墅销售均价为.85元／㎡（元／.93㎡）。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。可见“盈滨雅园别墅小区”商品房与盈滨岛年同类商品房销售价格相比，元／㎡的销售价格明显偏低。3、答辩人以元／㎡的单价核定销售房屋收入合理。根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条第（三）项“对商品房销售价格明显偏低的，由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定”的规定和《澄迈县住房保障与房产管理局关于年1-5月商品房销售情况的复函》，并经实地查看，从小区的临海位置、绿化景观、容积率等综合因素与盈滨岛当年同类商品房销售价格对比，答辩人最终按照元／㎡进行核定调整。基于张浩和刘霞为公司的两名股东，元／㎡的售价视为合理正当理由，故除股东张浩和刘霞购买的两套商品房售价不调外，其余12套按元／㎡进行调整，调增收入.10元，补缴营业税及附加.27元，补缴土地增值税.63元。三、答辩人作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》适用法律正确。答辩人审核被答辩人项目收入情况时，结合其他别墅小区同期同类商品房销售情况，发现《商品房买卖合同》成交价格明显低于市场价格。答辩人对清算项目房产销售价格进行比对，认定销售价格明显偏低又无正当理由。根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条第（三）项“关于收入确定的问题。对商品房销售价格明显偏低的，其收入按下列方法和顺序确认:（一）按本企业同期、同类商品房的平均销售价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定；（三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定”，答辩人参照年1-5月与盈滨岛同类商品房市场价格，对被答辩人开发的项目收入核定调整。答辩人直接采用第（三）项确定商品房销售价格正确。如果适用前两项的内容，前提是被答辩人在同期或近期存在同类商品房。事实上，被答辩人在“盈滨雅园别墅小区”项目中不存在其他房产及名下也无其他房产开发项目，且被答辩人开发的14套商品房销售时间均是年8月22日，因此，答辩人适用第三条第（三）项规定正确。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定税务机关有权核定其应纳税额，与税务机关根据案件具体情况决定查账征收并不矛盾。四、答辩人采用查账征收方式对涉案项目房地产土地增值税清算审核符合法律规定。年被答辩人向答辩人申报土地增值税清算，并根据查账征收方式所需要，向答辩人提供了《土地增值税清算申报表》、《土地增值税清算附表》、房地产开发项目清算说明、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证及出让合同、项目工程合同结算单、《商品房销售合同》、预售许可证、转让房地产的收入、成本、和费用有关的证明资料、相应项目计账凭证等资料。被答辩人报送的上述清算资料基本齐全，设置了账簿，且账目较清晰、凭证较充分，可以确定转让收入和扣除项目金额，故答辩人采用查账征收方式对涉案房地产项目进行清算审核。综上，答辩人作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》程序合法，事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院予以维持，驳回被答辩人的诉讼请求。

本院收集的证据有:1、澄迈阳光投资有限公司土地使用权证；2、澄迈县人民政府关于同意盈滨半岛土地权益变更的函和《地籍调查表》。

经庭审质证，本院对上述证据进行审查认证如下:（略）

对本院收集的证据的确认。证据1、澄迈阳光投资有限公司土地使用权证；2、《澄迈县人民政府关于同意盈滨半岛土地权益变更的函》和《地籍调查表》。原告质证认为，对海南盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧和澄迈阳光投资有限公司名下阳光花苑土地使用用途可以看出，澄迈某某旅业有限公司是旅游用地，使用年限是50年。盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧是住宅用地，使用年限是70年，澄迈阳光投资有限公司的阳光花苑土地用途也是城镇住宅用地，因此原告对于法院提供的这些证据没有异议，且充分证明了被告用来比对的房产的土地用途是不一致的，使用年限也不一致。被告质证认为，对法院调取证据的真实性关联性没有意见，但这些材料不能证明它们之间的比较。税务机关有权参照当时的房产进行比较，至于住宅用地还是商业用地，应该说商业用地应该更值钱，所以说这些材料不足以证明我方的比对失当。澄迈阳光投资有限公司的地有一个是24年的，有一个是49年。本院认为，原、被告对上述证据真实性无异议，应作为认定本案事实的根据。

经审理查明，原告某某公司成立于年6月7日，法定代表人为张浩，公司股东为两个自然人张浩和刘霞，原告在年3月取得澄迈县老城开发区盈滨半岛“盈滨雅园别墅小区”项目的土地使用权，该项目地类性质（用途）为旅游用地，土地使用面积为.65平方米，土地使用权终止日期为年12月19日。项目开工日期为年5月，建成于年。《房产预售许可证》颁证时间为年12月23日，原告与张浩等14人的《商品房买卖合同》签订时间为年8月22日，合同约定房屋的销售价格为每平米元，购房者按该价格支付购房首付款，并于年8月31日以该价格在澄迈县地方税务局开具全额购房发票，预交土地增值税人民币.97元。年10月9日，原告委托于文忠先生代表其公司申报办理土地增值税清算事宜。同年10月23日，被告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》有关规定，要求原告到其单位办理土地增值税清算申报手续，并作出《土地增值税清算通知书》。次日，被告根据上述规定作出《土地增值税清算受理通知书》，将其单位已对涉案项目土地增值税清算予以受理事宜通知原告。年12月25日，原、被告签订了《土地增值税清算廉政承诺书》。继而，海南鹏林会计师事务所依据其与海南省澄迈县地方税务局签订《土地增值税清算定项鉴证委托协议书》，并指派其所两名会计师于年11-12月对原告开发的涉案项目土地增值税清算进行了专项检查鉴证，于年1月6日作出《澄迈县明华旅业有限公司“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算定项鉴证报告》（下称鉴证报告）。年1月10日，被告作出《关于澄迈县明华旅业有限公司“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算的初审意见》（下称初审意见）。鉴证报告和初审意见均就原告开发的涉案项目的基本情况、收入情况、成本调整、鉴证意见分别进行了阐述，其均依据《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第六款“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额”、《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地发（）号）文第三条第三款“对商品房销售价格明显偏低的由税务机关参照当地当年同类商品房的市场价格或评估价值确定”的规定和澄迈县住房保障与房产管理局（澄房（）14号）复函。鉴证报告、初审意见还阐述其经实地查看和比对，从小区的临海位置、绿化景观、容积率等综合因素评定等内容，认定股东两套售价按每平方米元审定，其他12套按澄迈县住房保障与房产管理局复函中的“桃花间”项目和“阳光花苑”项目别墅销售价调整为每平方米元，故审核确认总销售收入为.10元，原告应补交土地增值税.63元，补交营业税及附加.27元，应补交税费合计.90元。鉴证报告、初审意见均核定涉案项目实际销售时间为年12月至年8月。案件审理过程中，被告未提供海南鹏林会计师事务所及其事务所指派进行鉴证业务的会计师的资质资料，也未提供其实地核查中经批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》。年1月13日，原告向澄迈县地方税务局提交《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》。该申请中原告陈述其公司由于内部管理混乱，影响了涉案项目土地增值税清算工作的顺利开展，经努力已找到分别来自河南郑州和浙江杭州的注明房款的银行凭证及其相关的证明材料，还陈述其证据充分证明其公司于年已对房产进行认购的事实，并请求认定其公司每平方米元的定价是有效的，同时请求据此进行土地增值税清算。原告向被告提交该申请后，未有证据显示被告对其补交的证据进行审核或对其申请进行答复。同年1月15日，被告以约谈方式对原告就涉案项目土地增值税清算的相关问题进行调查。年1月17日，被告作出《关于澄迈县明华旅业有限公司《盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算的审结报告》，该报告有清算审核小组成员签名，清算审定结论是在鉴证报告的基础上作出的，即应补交土地增值税.63元，补交营业税及附加.27元，应补交税费合计.90元等。年1月20日，清算审核小组就上述报告向一级审理小组汇报，一级审理小组同意审核小组的意见，对此被告于年2月18日作出《关于澄迈县明华旅业有限公司“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税的审理意见》。年2月26日，海南省澄迈县地方税务局作出《关于澄迈县明华旅业有限公司“盈滨雅园别墅小区”项目土地增值税清算的审理意见》，一致同意被告的审理结果。28日，被告作出《土地增值税清算核准表》，其清算审理依据、结论与上述审理意见一致。同一天，被告向原告作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》，通知原告在年3月15日前到其单位补缴土地增值税.63元，补缴营业税及附加.27元。年4月10日，被告作出《限期缴纳税款通知书》，通知原告在年4月17日前到其单位补交上述款项及滞纳金。原告不服，于年6月27日向澄迈县地方税务局申请复议，澄迈县地方税务局于年9月2日作出澄地税复字（）1号《行政复议决定书》维持被告作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》的行政行为。被告作出的上述《土地增值税清算通知书》、《土地增值税清算通知书》、《初审意见》、《土地增值税清算核准表》、《土地增值税清算税款缴纳通知书》均送达给原告。

另查明，年间，原告股东张浩以其名义分别与七位购房者签订《房产认购协议书》，股东刘霞以其名义分别与七位购房者签订《房产认购协议书》（其中一份是在年间签订），上述协议均约定认购的房产为原告建设的位于盈滨半岛雅园别墅小区的房产，认购价格均为每平方米人民币0元。但原告未能完整提供《房产认购协议书》约定的购房首付款20万元的收付款凭证。

再查明，年4月28日，澄迈县住房保障与房产管理局以澄房管（）14号《复函》就海南省地方税务局《关于再次协助调查双菱房地产开发有限公司销售价格的函》予以函复，该《复函》就中华坊、桃花涧、阳光花苑等项目在年1月至5月的销售情况予以函复，其中中华坊项目每平方米元，桃花涧项目每平方米.60元，阳光花苑项目每平方米.34元。海南盈滨岛置业有限公司名下的桃花涧项目、澄迈阳光投资有限公司名下的阳光花苑项目的土地性质均为住宅用地。年1月24日，南海网独家报道“澄迈阳关花苑开发商一房多卖，涉案3.4亿元百人受害”、“快速破案，千里追踪抓获犯罪嫌疑人”的新闻。年7月15日，涉案项目房产购房者於军波与本案原告因商品房买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院于年10月9日以（）澄民初字第93号民事判决书作出“被告澄迈某某旅业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于盈滨雅园C型别墅C1-1栋支付给原告於军波”等判决。

本院认为，根据我国《税收征管法》、《土地增值税暂行条例》及国家税务总局、海南省地方税务局的相关规定，赋予税务机关对被税务机关认定计税依据明显偏低又无正当理由的，有权核定纳税人的应纳税额，有权根据实际情况采取核定征收方式或查账征收方式对土地增值税清算审核。本案中，被告采取查账征收的方式对涉案房地产项目进行清算审核并无不当，但其作出的澄地税二分局清缴（）号《土地增值税清算税款缴纳通知书》的证据不足，其所附的《土地增值税清算核准表》中认定原告房屋销售价格明显偏低的结论缺乏事实根据，其在对原告作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》过程中关于收入的确认问题适用法律错误，违反法定程序。一、关于事实的认定问题。1、被告在核定原告开发销售的“盈滨雅园别墅小区”项目商品房价格时，是以澄迈县住房保障与房产管理局（澄房管（）14号）复函为依据。该复函列出中华坊、阳光花苑和桃花涧在年1月至5月份的销售情况，其中中华坊的售价为每平方米元，阳光花苑、桃花涧的售价均为每平方米元以上，但被告所委托的中介机构在使用该《复函》时却只选取售价每平方米元以上的两个项目，销售价为每平方米元的中华坊不予使用又不说明理由。2、被告在核定原告等房地产价格时，未充分考虑使用土地的性质及其使用年限。3、被告对原告股东张浩、刘霞的房产的价格按照原告开票价格元予以审定，张浩、刘霞虽为原告的股东，但其房产也是一样购置取得，这一点与其他的购房者的取得方式一致，被告对同样取得的房产却认定不同的价格，又不说明理由。4、审鉴报告、初审意见均认定涉案项目的销售时间为年12月至年8月，但在鉴证报告、初审意见中仅以原告与购房者在年8月22日签订的《商品房买卖合同》的时间作为销售时间，存在自相矛盾的情形。二、关于适用法律问题。被告作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》过程中关于收入的确认引用的法律依据为《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税法（）号文）第三条第三款“对商品房销售价格明显偏低的，由税务局机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定”。该文第三条的原文是:“关于收入确定的问题。对商品房销售价格明显偏低的，其收入按不列方法和顺序确认:（一）按本企业同期、同类商品房的平均销售价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定；（三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。”本条明确规定了对于销售价格明显偏低其收入确定的方法和顺序。本企业同期、同类商品房的平均价格和近期、同类商品房的平均价格认定上优先于税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值。在原告同期（近期）、同类商品房平均销售价格已明确的情况下（即原告两名股东的购房价格为每平方米元），被告却忽视了法律规定的价格确认顺序，跳过第（一）、（二）项，直接使用第（三）项来确定被告商品房销售价格缺乏法律依据。三、关于程序问题。1、根据国家税务总局国税发（）32号《土地增值税清算鉴证业务准则》第二条“本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一致鉴证业务。”的规定可以看出，受托进行土地增值税清算鉴证业务的事务所应理解为税务师事务所。而本案中，被告所委托的海南鹏林会计师事务所并非税务师事务所，相关经办人也是注册会计师而非税务师，况且被告未提供海南鹏林会计师事务所及其指派进行鉴证业务的会计师的资质资料，应认定该会计师事务所及其会计师未具备土地增值税清算鉴证的资质，故其作出的鉴证报告违反法定程序。2、上述准则第二十二条规定:“有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。”根据上述规定，被告如认为原告隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，可以与相关职能部门签订涉税鉴证业务约定书，委托办理涉税鉴证业务，但接受委托鉴证业务的相关职能部门应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。本案中，接受委托的海南鹏林会计师事务所即便是有资质的鉴证机构，但其仅凭澄迈县住房保障与房产管理局复函的相关内容便确认原告开发销售的“盈滨雅园别墅小区”项目商品房的价格，其鉴证报告违反上述鉴证业务准则的规定。3、国家税务总局国税发（）91号《关于土地增值税清算管理规程》第十八条第二款规定:“必要时，主管税务机关可通过实地查验······”，海南省地方税务局琼地发（）16号《关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》关于“清算工作程序”中规定:“······在清算过程中需要进行实地核查的，由清算小组提交《土地增值税清算下户核查申请》，持《实地核查通知书》和执法核查证下户核查，核查人员不少于2名。”鉴证报告、初审意见表述其在核定涉案项目土地增值税清算过程中，已经实地查看和对比，但从被告所提供的证据来看，既未显示被告曾在清算过程中亲自或委托他人实地核查原告等项目土地性质、临海位置、绿化景观、容积率的过程，而且也未提供实地核查中所应具备的经相关领导批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》，被告不能证明其确实进行过对原告等项目销售价的实地查看和比对，进行过价格确定工作，故其核定原告项目价格的程序违法。4、根据海南省地方税务局琼地税发（）16号《关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》关于“清算工作程序”中规定:“主管税务分局审核小组要将初步审核意见向纳税人进行反馈，纳税人须在10日内将反馈意见交主管税务分局，纳税人超过期限未提出反馈意见，视同认可审核意见，主管税务分局对反馈意见进行审验后，形成清算初审报告，报主管税务分局清算审理小组审理”。年1月13日，原告向澄迈县地方税务局提交《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定申请》后，被告对其申请未进行审验，也未对其申请进行答复，违反了上述清算工作程序。综上，被告在对原告开发的“盈滨雅园别墅小区”项目的土地增值税清算过程中，违反法定程序，适用法律错误，其作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》缺乏事实根据，依法应予以撤销，同时应撤销其年4月10日作出的澄迈地税限缴（）6号《限期缴纳税款通知书》，被告澄迈县税务局第二税务分局应重新作出新的具体行政行为。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下:

一、撤销被告海南省澄迈县某某局第二某某分局于年2月28日作出的澄地税二分局清缴（）号《土地增值税清算税款缴纳通知书》和年4月10日作出的澄迈地税限缴（）6号《限期缴纳税款通知书》。

二、被告海南省澄迈县某某局第二某某分局应重新对原告澄迈某某旅业有限公司开发的“盈滨雅园别墅小区项目”进行土地增值税清算。

案件受理费人民币50元由被告海南省澄迈县某某局第二某某分局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

审判长莫昌进

人民陪审员张晓斐人民陪审员王宏专

二〇一五年三月十日

书记员黄世贤