房地产这波宏观调控已来，大大小小的政策已经不计其数了，多到大家都懒得去分析研究了，以往的每次调控后都迎来了报复性反弹，但这次力度、韧度、强度确实历史罕见，于是万科喊出了活下去的目标，于是很多购房人像之前每次调控一样，再一次抱有幻想，房价是不是可以跌下来，但当部分房企迫于资金链压力开始促销降价的时候，大家又觉得买涨不买跌，是不是可以再等等，像看看房价能不能真正降下来。

对于其它城市没有什么研究，但对于海南房地产来说，经历了最凶狠的政府调控，从年3月份开始房价基本没有多少涨幅，这波调控缓解了自由贸易实验区利好政策所带来的房价上涨压力，化解了可能性的房地产泡沫，让海南房地产市场更加理性，更加健康，对于房价来说，这其实是行政手段干预下，打出来的政策底，而在年的最后三个月里，也将是最佳的入市时机，而且一旦错过了这波政策底，再想上车就太难了。

第一：供给与需求的基本规律

行政手段只能干预一时，最后还是要回到市场层面，供给和需求决定了房价。从海南供给层面讲，经历了16年17年的火爆去化年，存量房已经去化殆尽，而目前，海南出台了一系列控制或减少供给的举措，例如"永久停止中部五指山、保亭房地产开发，禁止平米以下商品房建设，禁止开发两百米范围内海岸线，禁止以产权式酒店或特色小镇名义进行房地产开发，产权式酒店自持比例调整到70%到90%等"，很多政策造成短期供应相当短缺，有证可售项目非常少。未来供应形将更加严峻，18年博鳌论坛后，海南政府毅然和房地产决裂，住宅用地审批供应基本退出历史舞台，已有土地证尚未报建的住宅项目政府也会引导转为商业地产或其他产业，能够清晰地看到海南省委省政府下决心优化产业结构的决心。要逐步摒弃对房地产的依赖，通过休闲度假旅游产业及科技产业、服务业而非房地产业拉动城市经济的发展，因此可以预见，海南已经或者即将取证的这批项目去化后，未来将基本停止纯住宅项目供给，海南的住宅将真正成为少数人拥有的稀缺资源。

再看看需求，需求是决定房价的另一个因素，如果因为调控很多人就不买房了，那调控一定非常有用，可当我们看看这些需求的时候，我们就不会那么淡定了，因为调控并不能直接将需求消灭，仅仅是遏制住了，就像一座火山一样，仅仅是盖住了上面的盖子，当岩浆越积越多，始终有喷发的那一天。对于海南的购房需求而言，如果您满足一下几方面的情况，我建议就不要在海南买房了。

1、你是本地人，自己家里有盖得房子，觉得住着很舒服，没必要换房子；

2、你是新海南人，已经有住的刚需房了，不需要改善，孩子还没出生或者不需要学区；

3、你是新海南人，已经有改善性住房了，住的是别墅，能满足自己对生活的向往；

4、你是岛外客户，你们那里空气新鲜，没有雾霾，不用担心小孩、老人吸了雾霾损害身体，医院里没那么多肺炎、支气管炎打吊针的；

5、你是岛外客户，你们那里冬天非常暖和，不用给孩子裹着厚厚的衣服，老人不会犯风湿哮喘等疾病；

6、你是岛外客户，你们那里风景秀丽，随处一拍蓝天白云，有山有水处处是旅游景点；

7、你是岛外客户，你们那里不堵车，不用挤地铁，很喜欢生活在压力大的城市；

8、你投资渠道非常多，你的资产不需要考虑抵御通胀，没必要靠买房来投资保值；

9、你没有养老需求，也不需要考虑家里的老人到海南享受候鸟式生活；

10、你超级有钱，已经在海南有了很多套房子；

11、你很穷，现在勉强能解决温饱问题；

自己可以对号入座一下，如果满足以上情况，我其实不建议您在海南买房，但不可否认的是，来海南购房的欲望和需求是极其强烈的，雾霾严重的区域，海南房已经成为了刚需房，而全国休闲度假旅游大时代的来临，将催生一大批休闲度假及旅游的需求，海南无疑是全国最适合休闲度假旅游的海岛。再加上自由贸易实验区逐渐向自贸港过渡的历史性政策红利，将吸引全世界强企业及人才来到海南，由投资拉动的企业办公、人才住房等需求在之前是很少的，未来这一块需求将占有举足轻重的地位。

由政策红利所带来的投资价值也日益凸显，在人民币贬值大趋势下，投资保值变得尤为重要，目前来看，P2P倒闭潮、A股大家已经失去信心，实体经济不景气，如此投资渠道匮乏的情况下，到拥有政策红利的区域买房成了最靠谱的投资保值的手段，这也将出现很多的投资需求。

因此，在海南摒弃对房地产的依赖的大势下，住宅地产已逐步退出历史舞台，未来供给将出现严重短缺的局面，而面对岛内刚需、改善型需求、人才引进需求、岛外躲霾、养老、度假、投资等需求日益增长的压力，势必会出现恐慌性购买的情况，未来供需将呈失衡状态，而现在在最严厉政策的调控下，客户有得买，有得选，价格处于低谷的情况下，这当然是最合适的购房时机。

第二：价格终归要回到价值上去

目前是政府调控非常严厉的时期，这时候的价格是行政手段干预造成的，很多人会说中国的房价确实太高了，是的，跟我们的收入相比，我也承认房价偏高，问题是面粉本身就很贵的，当地价如此值钱的时候，房价自然值钱。而现在政府调控实际上是在去杠杆挤泡沫的过程，肯定不是为了降房价，日本90年代房价急跌的经济危机历历在目，是为了让房产回归理性，让房地产市场健康的发展，一旦房价大幅下跌，对中国的金融系统，对房地产相关各行各业的冲击太大，这就是为什么国家要出台如此严厉的调控政策的原因，通过调控，将房地产市场冻住，没有买卖就没有伤害，以此挤压泡沫防范系统性风险。

由于行政干预，有一些优质城市的优质项目，价格已经和价值背离了，甚至出现了价值远远大于价格情形，这种城市，这种时候，最佳购买时机也就出现了，而海南就是当下最适宜购房的区域。

海南有着得天独厚的地缘和生态等条件，它是“21世纪海上丝绸之路”的重要节点，也是中国连接南海各国的重要枢纽，是中国面向南海的窗口，是一带一口的重要支点，它通航便利，又是相对独立的地理单，它拥有全国最好的最稀缺的自然资源、生态环境和旅游资源……

这些先天条件，让海南自贸港及自贸区建设都有着极强的辐射力和联动性，4月13日，中共中央总书记、国家主席习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。全岛建设自由贸易试验区”“建中国特色自由贸易港”，全省自由贸易岛+全球最大的自由贸易港，过去包括上海自由贸易区在内的11个自贸区，均属于省级以下局部地区的自贸区开放，面积也基本在平方公里左右，而海南此次推动打造全岛建设自贸试验区，意味着全国首个省级自由贸易园区的成立，全岛自由贸易区的开放也使得我国自贸区空间面积进一步扩大3万余平方公里（是过去所有自贸区面积的2倍有余），将远超0平方公里左右的香港和新加坡，以及不足平方公里的迪拜，成为全球最大自由贸易港。

在如此大的历史机遇下，海南岛未来的发展不可限量，海南岛每一个城市的价值已经得到了很大的提升，目前生活在海南的我们也能感受到很多变化，百日大招商，一大批世界强企业已经进入，教育、国际医疗等基础实施配套正在逐步落地，建设自贸港是国家战略，是习主席亲自书写的中国深化改革新篇章，其政治、经济、外交意义不言而喻，看看现在的新加坡、香港，价格与价值的观点便一目了然。

现在是中国房地产调控的关键时期，我深深理解并非常支持宏观调控，也深知调控的必要性，但希望每次受伤害的不要是我们老百姓，等房价上去了再去拍大腿后悔万分，认清形式，在合适的城市，合适的时机，如果你没有前文中所列的那些条件，建议在年的最后三个月里，珍惜调控所带来的政策底，珍惜海南最后这波上车机会，一旦错过必定会付出多倍的价格，趁现在，享受红利。

原创不易，一分也是爱