▌裁判要旨

签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

▌连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案

原告连成贤，男，30岁，汉族，住上海市浦东新区。

被告臧树林，男，45岁，汉族，住上海市浦东新区。

原告连成贤因与被告臧树林发生排除妨害纠纷，向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。

原告连成贤诉称，原告于年从案外人谢伟忠处购得上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋，后案外人谢伟忠一直未履行交房义务，故原告于年7月5日诉至法院，要求案外人谢伟忠履行交房义务，在审理过程中，法院依法追加被告臧树林共同参加诉讼，被告主张原告与案外人谢伟忠所签订的房屋买卖合同无效，后未获支持。原告已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使，故要求被告立即迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。

原告连成贤对其主张提供如下证据材料：

(1)()浦民一(民)初字第号民事判决书1份，原告连成贤提供此证据证明系争房屋法院判决属原告所有。

(2)上海市房地产登记簿1份，原告连成贤提供此证据证明系争房屋的产权登记为原告。

被告臧树林辩称，上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋属被告所有，被告未出售系争房屋，被告与案外人谢伟忠之间的买卖关系属无效，故不同意原告的诉求。

经当庭质证，被告臧树林对原告连成贤提供证据的真实性均无异议。

上海市浦东新区人民法院一审查明：

上海市浦东新区人民法院一审认为：

财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。本案中根据原告连成贤提供的证据，足以证明原告系上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告臧树林现已非上述房屋的产权人，被告已无权居住使用上述房屋，故原告要求被告迁出上述房屋应予准许，但鉴于本案的实际情况，应给予被告一定的时间，另行解决居住问题。被告辩称系争房屋属原告所有，其并未出售系争房屋等意见，与事实不符，也于法无据，法院不予采信。

综上，上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款的规定，于年12月23日判决：

被告臧树林于本判决生效之日起二个月内迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。

臧树林不服一审判决，向上海市第一中级人民法院上诉称：被上诉人连成贤与案外人串通骗取系争房屋产权证，臧树林对系争房屋享有所有权，请求二审法院依法改判驳回连成贤的一审诉请。

被上诉人连成贤辩称，一审判决正确，请求二审法院依法维持原判。

上海市第一中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

▌上海市第一中级人民法院二审认为：

本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。

第一，生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。

第二，在第二手的房屋买卖交易中，被上诉人连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。

综上，上海市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，于年3月13日判决：

一、撤销上海市浦东新区人民法院()浦民一(民)初字第号民事判决；

二、驳回连成贤要求臧树林迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的诉讼请求。

本判决为终审判决。

来源：法律大讲堂

　　更多海南法律问题，请拨打魏道言律师

　　“海南交通房地产律师魏道言”对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考，并请承担全部责任!

　　本文转载于网络，版权归作者所有，仅供学习参考之用，禁止用于商业用途，如有异议，请联系删除。

魏道言，海南瑞来律师事务所专职律师，毕业于海南大学法学院。—年受聘于乐金电子（中国）有限公司广州分公司，-年执业于海南德赛利律师事务所，年5月在海南瑞来律师事务所执业至今。魏道言律师具有良好的法律素养，专长民商法研究，法学理论功底深厚，擅长办理交通事故损害赔偿、房地产、建筑施工、公司、劳动等诉讼和非诉讼业务。

　　魏道言律师曾多次做客海南公共频道《生活帮帮帮》、《超级零对话》等节目，因专业的法律素质及幽默的谈话风格，获得节目组及社会观众的认可。执业期间，多次参加社会公益活动，并经海口市法律援助中心指派，承办上百起劳动、工伤、刑事等法律援助案件，并获得法援中心及受援人的一致好评。

咨询

邮箱：xqbo